克里斯·格比格(Chris Gerbig)在买第一套房子时没有现金支付首付款。

　　但在几家银行工作过之后，他知道该问抵押贷款经纪人什么了。

　　他使用了不同的融资方式来建立一个单户和多户房地产投资组合。

　　克里斯·格比格(Chris Gerbig)非常想避开公司的道路，那份工作要求他每天坐在小隔间里，换取两周的假期，然后在65岁退休。

　　他的妻子托里·格比格(Tori Gerbig)在eBay上卖衣服后，他和妻子决定在电子商务领域碰碰运气。2014年，他们推出了粉红百合(Pink Lily)这个品牌，这个品牌的发展壮大让他们俩都能在那一年辞去日常工作。

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　　从2007年到2008年，克里斯一直是富国银行的信贷经理，销售抵押贷款、信用卡和汽车贷款。从2009年到2010年，他还在美国银行担任抵押贷款承销商。他对房地产产生了兴趣，并希望建立一个可以从长期和短期租金中获得现金流的房地产投资组合。他的经历教会了他很多关于买房的东西，尤其是该做什么和不该做什么。

　　“我们卖的是次级贷款，”克里斯说。“所以我学到了很多理财禁忌。我学会了如何保持良好的信用评分。我知道了如果你不按时支付账单会对你产生怎样的影响。我学到的很多东西更像是“嘿，不要这样做”的警告信号。所以它让我痴迷于存钱，建立信用，做出明智的财务决策，这真的帮助了我。”

　　到目前为止，他已经积累了28套单户和多户住宅，购买时价值超过2800万美元。Zillow估计，他的两处房产价值49.1万美元，其余的都反映在他向Insider提供的销售文件中。他还有一个仓库和两个自助仓储设施。

　　在银行信贷部门工作期间，他注意到人们会购买他们买不起的东西，包括房产。

　　他说，不要试图让自己过度杠杆化。人们最大的问题之一是他们的眼睛比他们的支票簿大，他们试图承担太大的房子或康复中心。他说，从你觉得舒服的小东西开始，然后逐渐扩大购买规模。

　　他在2010年购买的第一套房子是他的主要住所。那是肯塔基州一个小镇上的一套900平方英尺的基本入门房，有三间卧室和两间浴室，售价9.8万美元。

　　当时，克里斯没有2万美元的现金来支付传统抵押贷款的首付款。因此，他找到了抵押贷款经纪人，特别向联邦住房管理局(FHA)申请贷款。这是一种政府支持的贷款，首付比传统的抵押贷款要低，而且要求买家将房产作为主要住所一年。

　　联邦住房管理局贷款的首付款为3.5%;全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，去年首次购房者的首付款比例一般为6%，重复购房者的首付款比例为17%。贷款人也可以以580分的较低信用评分获得批准，而不是传统抵押贷款要求的620分。最后，利率更低。截至上周五，30年期固定利率平均为7.03%，30年期联邦住房贷款管理局(FHA)平均利率为6.04%。

　　联邦住房管理局的其他贷款包括为那些想要建造房屋的人提供的建设到永久贷款，或者是第245(a)条抵押贷款，即渐进式抵押贷款支付计划，其中每月还款额随着借款人收入的增加而增加。

　　卖方融资是那些想购买房产的人的另一个很好的选择。这是当卖方提供贷款，允许买方跳过银行，而是每月支付利息给卖方。在卖方融资中，买方和卖方就首付金额达成自己的协议。他说，他们可以同意不付定金的交易。他补充说，有时卖家想卖掉房产，因为他们不想再管理它了，作为交换，他们可以获得固定的每月付款和利息。

　　克里斯告诉内幕网，他曾参与过卖方融资交易的双方，在那里他能够谈判出适合双方的条款。但他说，和其他贷款一样，如果你还不上，你就会失去房产。因此，如果你指望房产的现金流来支付每月的付款，一定要做一下数学计算，了解房产产生的收入和支出。

　　他说，最后，一旦你完成了几笔房地产交易，就可以考虑向私人贷款机构求助。

　　私人贷款人可以是家人或朋友。但如果你不认识有这么多钱的人，有一些小公司，不是银行或信用合作社，提供短期贷款。在这种情况下，贷方将提供首付款，以换取交易中的股权或随着时间的推移每月付款。

　　然而，这些贷款通常有较高的利率，因为他们在放贷时承担了风险。这种方法需要更多的经验，因为贷款人会考虑买家的交易历史，以及他们是否有能力偿还以前在项目上获得的贷款。克里斯补充说，如果购买者没有历史记录，获得贷款仍然是可能的，但交易必须非常好。

　　当贷款人审查财产时，他们需要看到评估，包括水电费，保险报价，财产税账单和预计收入在内的费用。他补充说，他们希望知道这笔交易是合理的，并且有足够的现金流来及时收回他们的投资。

　　克里斯坚持使用几个关键指标来帮助他判断一处房产是否划算。第一个是上限率，它是你期望从房产中获得的现金流与购买价格的比较。

　　例如，如果一套房子的购买价格是10万美元，他将需要每年产生至少8,000美元或8%的现金流，这高于平均30年期固定抵押贷款利率6.92%。

　　为了确定现金投资的潜在回报，他考察了现金对现金的回报，即首付款时支付的现金与支付抵押贷款和所有费用后的年收入的比较。

　　例如，10万美元的首付款为20%，即2万美元。如果他有8000美元的回报，他必须扣除5000美元的抵押贷款支付。因此，他的现金对现金回报是3000美元，即首付款的15%回报。他的目标是12%或更高。

　　他还考虑了费用比率，即房产的总费用与租金收入之比。他用每月总运营成本(包括公用事业、维护、财产税、房屋保险和物业管理费(不包括抵押贷款支付))除以月总收入来确定这个数字。如果超过30%，他就认为费用太高了。

　　例如，如果一套多户住宅每月的费用为2,100美元，租金收入为每月6,000美元，那么费用比率将为35%。

　　最后，他考虑退出或出售房产时的预期价值。他指出，这纯属猜测。但如果他决定在未来出售房产，他会查看同一地区的可比销售额和该地区的增长率，以确定房产的增值幅度。