编者按：在城市化进程不断深化的今天，老旧小区的维护与更新已成为许多城市面临的共同挑战。新加坡的私人公寓管理困境，其实与我们身边许多老旧小区的情况惊人相似——维修基金捉襟见肘，公共设施老化亟待更新，而业主们对增加管理费又心存抵触。这不仅仅是一个资金问题，更涉及到社区治理、居民共识和长期规划能力的综合考验。当建筑步入中年，我们该如何为它的“养老”做好准备？以下这篇报道或许能给我们一些启示。
新加坡讯：如同大多数老旧小区一样，松林阁共管公寓的运营维护账单这些年来持续攀升。
这个已有四十多年历史的前建屋发展局公寓，即将进行外墙粉刷工程，预计耗资约180万新元（约合140万美元）。强制性的立面检查、混凝土剥落修复，以及对这片超过89.3万平方英尺用地即将开展的结构检查，还将额外增加50万新元的开支。
最紧迫的维修工程——更换小区内14部已老化、零件已停产的电梯——对于小区内的660户家庭来说，可能至少需要140万新元。
这类工程通常由共管公寓的“偿债基金”（或称“大修基金”）支付，该基金由分层地契管理委员会（MCST）用于重大维修项目。
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“对于老旧小区，你绝对需要一个更充裕的偿债基金。那么如何实现呢？这就是挑战所在，”67岁的松林阁MCST主席刘女士说道。
为了支付这些费用，委员会打算在下一次年度业主大会上提议增加管理费，尽管她无法透露具体增幅。
目前每户家庭每月支付292新元的管理费中，大约有60新元流入偿债基金。其余部分用于日常开支。
她表示，要获得居民对增加缴费的支持，需要委员会既讲究策略又坚持不懈。
“与居民沟通的关键点是，这无疑是一个老旧小区，因此需要进行维护以确保社区居住的安全和适宜，这是可以理解的。”
最终，这需要投票决定。在公寓业主大会上，增加偿债基金缴费或征收特别摊派的提议可能会被否决——从而延误关键的维修工程。
为小区维护筹集足够偿债基金的困难，尤其是在老旧共管公寓，是新加坡建设局（BCA）正在审查《建筑（分层地契管理）法令》的原因之一。
截至4月8日的公众咨询中，包括一项对委员会成员进行强制性培训的提议。
BCA在一份详细说明拟议审查领域的文件中表示：“许多当选的委员会成员是外行，可能缺乏有效管理小区所需的知识，或者过度依赖物业管理代理（MA）而不了解自己的职责。”
文件补充说，适当的培训可以帮助委员会成员获得小区管理、法律责任和最佳实践的基础知识。
偿债基金来源于居民向MCST缴纳的管理费的一部分，这些费用按季度或月度收取。
新加坡MCST协会主席陈先生表示，虽然没有通用公式，但通常管理费（每月中位数在500至1000新元之间）的大约三分之一会进入偿债基金。
他补充说，目标金额因项目的楼龄、设施、基础设施和资产状况而有很大差异。
分层地契经理人协会（ASM）主席廖先生表示，为了预测所需金额，物业管理代理和委员会通常将预期的资本支出除以设备的使用寿命，然后再除以项目中的总份额数。
该协会的一项调查发现，截至去年12月，拥有401至500个单位、楼龄在8至49年之间的住宅项目，其偿债基金余额在70万至300万新元之间。
廖先生指出，问题在于许多委员会从一开始就征收不足。当一栋建筑是新的时，一切都“光鲜亮丽”，一些委员会设定的缴费额很低——以为以后需要维修时总可以提高。
“但事实是，一旦某个偿债基金金额在第一次或早期的业主大会上确定，多年来要大幅提高它是相当具有挑战性的，”他说。
廖先生表示，到那时，居民可能不再是原始业主，或者经济状况可能发生了变化。要求他们承受急剧增加的费用是很困难的。
他补充说，结果是维修工作被拖延，最终导致故障，这将给居民带来不便。
“到那时，可能是第15年或第20年，时间对你不利。如果你在楼龄较小时就开始积累，显然（分摊的）金额更低，你能积累更大的基数。但当你在第15年或20年开始增加偿债基金时，你就是在玩一场追赶游戏，”他说。
共管公寓业主希望潜在的改革能帮助他们实现集体出售成功
不断上涨的成本使问题更加复杂。61岁的翠景苑委员会主席陈女士表示，近年来成本“大幅”上涨。
几年前，这个拥有289个单位的共管公寓的外墙粉刷花费了大约70万新元。如今，规模相似或更小的项目进行同样的工程需要支付超过100万新元。
“你会意识到，在管理小区时，有太多事情需要处理。粉刷工程花费巨大。更换电梯……又是另一笔巨额开支，”她说。
翠景苑大约有13年楼龄，陈女士表示其偿债基金目前“相当充足”。但她补充说，“如果发生重大变故，那也可能不够用”。
作为审查的一部分，BCA正在考虑要求MCST提交关于重要设施的财务信息和记录。同时，也在探索共同出资支持，以帮助较老的私人住宅项目升级具有更新安全功能的电梯。
BCA在3月20日的一篇Facebook帖子中表示：“我们不打算用这笔资金来支持维修和重新装修等维护工程，或支付一般电梯维修或更换的费用。此类费用应由私人住宅项目的偿债基金和维护基金承担。”
MCST协会主席陈先生表示，在管理良好的小区，委员会通常会定期将缴费额提高5%到10%。但在长期缴费不足的地方，更大幅度的增加可能不可避免。
73岁的枫林园MCST主席黄博士表示，在一些共管公寓，居民已经非常习惯于低额费用，以至于任何提高费用的提议都会遭到抵制。
“然后他们不断地说，‘我们为什么需要增加？’所以责任确实落在委员会身上，要设法安抚他们，提醒他们成本变化和成本核算的演变等等，”她说。
她说，委员会应该从被动维护转向生命周期规划，并以定期评估和早期与居民沟通为基础。
她表示，作为委员会，很难一直让每个人都满意。
“我们必须时刻牢记，我们从事的是一项重要的‘公关工作’，我们要让人们尽可能快乐地生活在一个尽可能愉快的环境中，地面干净，安保不松懈，景观能让他们感到自豪，”她说。
松林阁的刘女士说，很多人问她为什么要投身于这份“吃力不讨好”的工作。
“当然，660个单位，超过2000人。你难免会得罪一些人，”她说。但她的答案很简单。
“我问心无愧。我在这里是因为我爱我的小区，我不希望我们的缴费——管理基金、偿债基金——被用于其他对小区无益的事情上。”
妥善管理这些责任需要专业知识。CNA采访的MCST表示，委员会成员理想情况下应具备工程、建筑、会计、运营或法律方面的技能。
实际上，这种情况很少发生。ASM的廖先生说：“因为这些都是志愿者，而且确实需要投入一定的时间——大多数人宁愿退居幕后，把家当作避风港，只想回家休息。”
除了财务技能，委员会成员还应具备技术知识，能够理解并向居民解释为什么需要进行某项维修。其他有用的技能包括知道聘用哪种类型的安保服务，以及处理邻里纠纷。
新加坡MCST协会的陈先生表示，实际上，居民加入委员会可能是出于个人目的、自我意识，或者想证明自己。
“不幸的是……如果没有管理小区所需的最低限度知识，有时实际上会在业主之间制造很多问题和矛盾，”他说。
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大多数委员会成员同意培训有助于提高水平，但对强制性培训表示担忧。
BCA于2024年首次为委员会成员推出了自愿性电子学习课程，涵盖采购、会计和纠纷管理，免费提供。
然而，参与度很低，当局现在正在考虑是否将培训设为强制性——并对不遵守规定者设定潜在后果，例如没有资格参加未来的委员会选举。
但一些委员会成员表示，强制性培训可能会阻止居民——尤其是年轻居民——挺身而出。招募成员已经是一个持续的挑战。这个角色通常是无偿的，也没有额外的特权。
68岁的松林阁委员会秘书叶女士表示，一些成员是退休人员，让他们参加线上或线下课程，却不进行任何形式的考核，会失去培训的意义。
“如果你让课程对委员会成员开放，让那些希望增长知识的人参加，是的，这是个非常好的主意。但如果你强制要求，那么我认为招募新成员加入将是一个挑战，”她说。
为委员会提供建议和运营专业知识的物业管理代理也扮演着关键角色。60岁的米卡萨委员会主席蔡先生说，一个能干的物业管理代理至关重要。
他们必须能够执行住户规则，并就附例向委员会提供建议。除了常规的小区维护和改进，他们还应该提出节约成本的建议，他说。
这位前项目经理表示：“问题在于，由于成本竞争，许多（物业管理代理）聘用了缺乏相关经验的公寓经理。结果导致小区管理不善，资金超支，向委员会提供了错误的建议，最终导致居民不满。”
同时也是分层地契和设施管理公司A4 International董事总经理的廖先生表示，该行业正在努力鼓励更多公司寻求认证。
“因为归根结底，如果你有一个高效负责的物业管理代理来管理你的MCST，委员会成员就不需要那么深入地参与日常事务，”他说。
“因此，在委员会成员接受培训的同时，我们也相信我们作为物业管理代理自身也需要获得认证和培训，”他补充道。
除了技术技能或财务知识，一些委员会成员表示，最重要的品质其实就是责任心。刘女士和叶女士都缺乏工程或会计方面的正规培训，但通过多年的实践经验积累了知识。
“像我们这样，没有受过那些领域培训的人，我们学习。我们真的去了解它，”刘女士说。“我总是告诉（叶女士），我们是从‘松林阁大学’毕业的。”
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