【编者按】首尔楼市正经历一场“冰与火”的考验。在政府一系列抑制需求的调控措施下，房地产市场波动加剧，尤其冲击了以青年、新婚夫妇为主的租赁群体。面对这一局面，首尔市正积极推动民间租赁住房供应，试图为市场注入稳定剂。民间租赁住房以其长期租约、租金涨幅限制等优势，曾是稳定租赁市场的重要力量，但如今却因严格的金融与税收政策而举步维艰。这场政策博弈的背后，是无数都市年轻人生存空间的现实困境。如何在调控与民生之间找到平衡点，不仅是首尔，也是许多大都市共同面临的课题。

　　首尔市正加速扩大民间租赁住房的供应。为应对政府在全首尔指定土地交易许可区等需求抑制措施导致的房地产市场不稳定性加剧，市长吴世勋于8日上午走访了位于麻浦区的民间租赁住宅小区“Mangrove Sinchon”，并表示：“为了激活非公寓市场——这是单身至两人家庭、青年及新婚夫妇的主要居住空间——我将再次向政府强烈要求放宽对民间租赁运营商的监管。”Mangrove在首尔运营有四家分支机构。截至目前，其新村分店共有165个房间，居住着277人。

　　此前，政府在9月7日出台的措施中，将购买-租赁运营商的贷款价值比限制在0%。这意味着运营商现在必须用100%的现金购买新的租赁住房。此外，根据10月15日的措施，首尔被指定为管制区域，购买-租赁房产被排除在综合房地产税豁免范围之外，从而降低了租赁业务的经济可行性。

　　吴市长指出：“加强对民间租赁运营商的监管，导致稳定的民间租赁住房供应减少，加剧了全租和月租市场租户的住房不稳定性，并带来了非公寓供应减少的严重副作用。”

　　根据首尔市的数据，民间租赁住房通过提供6至10年的长期租约、每年5%的租金涨幅上限以及强制性的保证金保险（消除了全租诈骗的风险），为稳定全租和月租市场做出了贡献。值得注意的是，80%的民间租赁住房是由写字楼、多户住宅和城市居住型住宅等非公寓类型构成，它们是单身至两人家庭、低收入群体、青年和新婚夫妇的主要居住空间。2024年住房调查显示，82.8%的年轻租户家庭居住在非公寓中。目前，首尔注册的民间租赁住房有41.6万套，占所有租赁住房的20%。

　　市政府计划积极推动去年10月宣布的“首尔市政府注册民间租赁住房激活计划”，旨在吸引对非公寓的优质投资，重振民间租赁市场。

　　首尔市已请求政府合理调整税收优惠政策，包括将民间租赁运营商进入市场时的贷款价值比放宽至70%，并恢复综合房地产税豁免。此外，市政府已完成对其条例的修订，以改善写字楼的建筑环境。

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