【编者按】美国房地产市场正经历一场静默的转向。当国会还在为是否禁止机构投资者购买独栋住宅而激烈辩论时，巨头们早已悄然调转船头。数据显示，大型投资机构正以惊人速度抛售存量房产，在达拉斯等地，投资者持有的房源竟占新挂牌量的近四分之一。这背后是租金回报率走低与政策风险的双重挤压，更暗藏资本从”收购现房”向”建设出租”的战略迁徙。这场看似突如其来的抛售潮，实则是资本嗅到风向变化的精准预判。当普通购房者还在与现金买家竞逐存量房时，巨头们已在新赛道布局——这不仅是投资策略的转换，更将深刻重塑未来十年的住房供给格局。
国会正在推进禁止机构投资者购买独栋住宅用于出租的立法，但许多机构早已开始抛售成千上万的房屋——这一行动已持续两年之久。
来自住房数据与分析公司Parcl Labs的研究显示，目前最大的投资者已成为房屋的净卖家。
在每一个主要大都市住房市场，投资者在待售房源中的占比都高于其在住房总量中的份额。在达拉斯、费城和休斯顿等城市，他们的抛售最为激进。达拉斯的投资者拥有9.2%的住房存量，却占据了新挂牌房源的22.8%。
据Parcl称，FirstKey Homes的抛售意愿最为强烈，其挂牌量是同行平均水平的两倍多。该公司还提供了更大的降价幅度，平均比原始挂牌价低10%，并且大约每20天就会下调一次价格。
“这是一个波动剧烈的住房市场，人们正试图规避风险，”Parcl Labs联合创始人Jason Lewris表示。他指出，相对于出售房产所能获得的收益，租金回报已不再具有吸引力。
“因此，获取现金并观望事态发展，能带来更好的风险调整后回报，”他补充道。
在2025年第四季度最新的财报中，最大的上市房东之一Invitation Homes报告称，其全资收购的368套房屋均为从各类建筑商处购买的新建住宅。该公司同期出售了315套现有住房。
在整个2025年度，Invitation Homes报告其全资收购的2,410套房屋中”几乎全部”通过建筑商合作关系购得，同时出售了1,356套全资拥有的房屋，”购买者多为自住家庭”。
为提升住房可负担性，美国总统特朗普于1月底签署了一项行政命令，旨在限制大型机构投资者购买独栋住宅用于出租。其中特别豁免了购买专门为出租而建的新建房屋。
白宫随后向国会提交了立法提案，规定拥有超过100套独栋住宅的投资者将被禁止购买更多房产，但无需出售现有资产。参议院和众议院的法案对大型投资者的定义设置了不同的数量门槛，但差距不大。
据美国银行分析，独栋出租房约占美国住房存量的10%，其中绝大多数（80%）由所谓的”夫妻店”式小业主持有，每人拥有不到10套房屋。拥有10至1,000套房屋的中型投资者占房东总数的17%。而拥有超过1,000套房屋的大型机构投资者仅占独栋出租市场的3%。
然而，这些数字正在下降。
投资者最初是在次贷危机引发大衰退后涌入市场的。当时部分市场的房价腰斩，止赎房激增。投资者以低价购入房产并将其转为利润丰厚的出租屋。
随着市场复苏，可供自住买家购买的入门级房屋越来越少，因为投资者集中瞄准了这一领域。在亚特兰大等城市，普通买家难以与通常携带现金的投资者竞争。某些社区几乎完全由投资者持有。
但据Parcl数据，到2022年，甚至在特朗普第二次上任之前，投资者已开始撤退，购买量减少。抛售在2024年底加速，亚特兰大的投资者目前每购买一套房产，就会出售近两套。
投资者正转向”建设出租”模式。
John Burns研究与咨询公司研究总监Rick Palacios指出，过去几年净出售的转变很大程度上是资本循环的自然过程。
“2020年后房价上涨，许多独栋出租投资者在房价上涨背景下出售资产，然后将资金重新配置到收益率更高的’建设出租’项目，而不是以高昂的转售价格购买房产，同时投资者也面临较高的借贷成本，”Palacios解释道。
他提到，建筑商能够实时调整价格，而转售卖家则不能。
“这为投资者提供了从建筑商处折价购买的机会，”他补充说。
Invitation Homes一直从Lennar等建筑商处购买房屋，但今年1月宣布收购了总部位于亚特兰大的ResiBuilt Homes——一家在东南部高增长市场专营”建设出租”的开发商。ResiBuilt每年交付约1,000套房屋，但Invitation Homes计划扩大这一规模。
“我们提供帮助的最有效方式之一，就是在我们服务的市场中增加更多住房，”Invitation Homes首席执行官Dallas Tanner在上月与分析师的财报电话会议上表示。”虽然我们与建筑商的合作多年来一直支持这一努力，但收购ResiBuilt进一步扩大了我们的能力，并提升了我们对成本、产品质量和交付速度的控制力。”
与此同时，AMH（前身为American Homes 4 Rent）多年来一直在自主建设完整的出租社区。在其最新的第四季度财报中，首席执行官Bryan Smith表示：”自我们的自主开发计划启动以来，我们已为国家住房存量贡献了超过14,000套新建住宅。2025年的业绩及2026年的展望，反映了我们持续专注于扩大国家住房供应、提升居民体验并为所有利益相关者创造价值。”
