【编者按】2025年末的纽约曼哈顿，写字楼租赁市场正上演着一场“王者归来”的戏码。在人工智能浪潮的助推下，科技企业扩招、巨头公司扩张，加上“重返办公室”趋势的深化，让这片全球商业心脏再次强劲搏动。数据显示，第四季度租赁面积环比激增超25%，创下自2019年以来最亮眼的单季成绩。然而，繁华背后亦有隐忧：空置率虽从疫情后峰值回落，却仍比疫情前高出近四成。这场由“质量升级”和“空间转换”驱动的复苏，能否持续消化存量压力？曼哈顿的写字楼市场，正站在新一轮周期的关键路口。

　　2025年第四季度，曼哈顿写字楼租赁市场大幅飙升，这主要得益于持续的“重返办公室”趋势以及科技行业——尤其是人工智能领域——招聘规模的扩大。

　　根据高力国际的数据，租赁面积环比第三季度增长超过25%，达到1187万平方英尺。需求同比增长16%，比五年季度平均水平高出近52%，比十年平均水平高出43.5%。

　　高力国际发现，这是自2019年第四季度以来，曼哈顿岛最强劲的单季度租赁表现。纵观整个2025年，租赁总量是2019年以来的最高值，仅比疫情前的2019年总量低2.4%。

　　高力国际纽约研究与业务开发执行董事弗兰克·瓦拉赫表示：“曼哈5年的强劲表现并非凭空而来，而是我们从2024年就开始感受到的复苏势头的延续。”

　　他说：“2025年的需求延续了这一趋势，但多种因素极大地加速了这一进程，例如租户为吸引和留住人才而追求更优质的办公空间、‘重返办公室’趋势的落实、主要租户（如亚马逊、纽约大学和贝莱德）的大规模扩张，以及新兴人工智能行业在整个曼哈顿的租赁活动。”

　　瓦拉赫还指出，来自金融、科技、法律、教育、医疗非营利组织和政府等多个行业的需求均有所增长。

　　根据高力国际的数据，尽管目前可用办公空间的供应量仍比2020年3月疫情初期高出近37%，但已远低于2024年2月疫情后的峰值。随着需求上升，供应过剩正被缓慢消化，曼哈顿目前的供应紧张程度是自2020年11月以来最高的。

　　供应趋紧终于开始助推租金上涨。高力国际发现，曼哈顿第四季度的平均要价租金环比上一季度上涨1.5%，达到每平方英尺76美元，这是自2020年10月以来曼哈顿的最高平均水平。对于所谓最高等级的A级产品（即较新的建筑），平均要价租金上涨1.6%，达到每平方英尺83美元。

　　B级办公产品建筑年代较久，但通常地理位置优越。随着需求增加，业主们现在正投资进行升级和翻新。高力国际称，这帮助第四季度B级产品租金增长1.1%，达到创纪录的每平方英尺68.61美元。

　　追求高品质空间的趋势仍在持续。根据CoStar的另一份报告，所有租赁面积中有69%位于四星和五星级建筑中，高于2024年的66%。报告发现，当年签订的15份最大办公室租约，每一份都发生在四星或五星级物业中。例如，德勤在曼哈顿顶级办公大楼哈德逊广场70号签订的80万平方英尺租约，是年度最大单笔租赁交易。

　　根据高力国际的报告，季度净吸纳量（衡量租户实际占用的物理空间与他们腾出的空间之差）总体为正，接近400万平方英尺。2025年全年净吸纳量为正1556万平方英尺，其中包括因计划转为非办公用途而从市场中移除的214万平方英尺空间。

　　瓦拉赫指出：“关键的是，2025年的复苏和强劲需求也得益于数百万平方英尺的建筑转为非办公用途，这刺激了从这些建筑中搬迁的租户掀起了一波租赁浪潮。”

　　尽管市场有所改善，但过剩的办公空间供应量仍远高于疫情前水平。

　　瓦拉赫表示：“尽管2025年租户需求增加，可用空间趋紧，但曼哈顿写字楼市场仅消化了疫情后过剩供应量的一半。因此，2025年录得的健康需求以及对未充分利用的办公资产的改造，必须在2026年和2027年持续下去。”