在经历了几年的全国房地产市场普遍增长后，澳大利亚郊区的房地产表现出现了分化。

　　随着悉尼、墨尔本和霍巴特经历了稳固但可控的衰退，各种各样的微观市场正在出现，其他首都的市场正在分裂成增长和下降混合的区域。

　　悉尼和墨尔本是今年首个出现月度负增长的首都城市，最近的一次是霍巴特4月份出现月度负增长，这是在连续22个月增长后首次出现下滑。

　　在经历了创纪录的增长之后，随着利率上升、库存水平上升、信心下降，以及买家愿意或能够消费的金额受到限制，这些因素带来了意料之中的现实考验。

　　在一些房价仍在上升的城市，比如布里斯班，表现不佳的郊区更倾向于高密度地区，这些地区被高比例的住宅单元所拖累。在阿德莱德和珀斯，可能被列为“负担不起”的郊区占了多数。

　　首都郊区住宅前3名按季度负增长

　　

　　季度负增长排名前 3 的首府城市UNITS郊区

　　悉尼的房价下跌比其他城市更早开始，但在工资停滞的情况下，悉尼的房价上涨是不可持续的，而不是整体经济。

　　事实上，根据对经济实力的评估，第一太平戴维斯(Savills)本周将这个海港城市列入了全球最具韧性的15个城市之列;知识经济与技术;环境、社会和治理(ESG);还有房地产投资。

　　第一太平戴维斯澳大利亚和新西兰首席执行长克雷格(Paul Craig)说，悉尼经济强劲的看法现在得到了数据的支持。

　　他说:“有趣的是，人们认为悉尼的经济已经从COVID-19大流行中反弹，比以往任何时候都更强，现在我们不仅有数据支持这一点，而且可以将悉尼与其他全球城市进行比较，衡量其恢复能力。”

　　“悉尼相对多元化的房地产资本基础，加上强大的产权，帮助它在COVID-19大流行的情况下保持了韧性，而悉尼的商业和工业部门尤其活跃，尽管有各种封锁、限制措施和新冠肺炎的持续影响，但2020年至2021年期间，这两个城市的增速都超过了40%。”

　　最近拍卖市场的复苏迹象也表明，任何收缩都是渐进的，而不是迅速的。本周，悉尼的拍卖活动激增，七周来首次超过1000场。

　　澳大利亚房地产投资专业人士协会主席尼古拉·麦克杜格尔告诉《API》杂志，在全国范围内，因新单位库存供应过剩的内陆城市地区更有可能更快地贬值。

　　麦克杜格尔说:“在市场繁荣期过去之后，它们的市场基本面仍然不变，即供大于求。”

　　麦克杜格尔表示:“最昂贵的地段往往会导致这种变化，原因有很多，但可能包括当房地产价格开始出现负增长时，买家信心下降。”

　　“上四分之一的郊区虽然富裕，但往往更容易受到经济状况变化的影响，包括利率上升，因为他们可能有更高的抵押贷款，也可能持有投资性房产。”

　　声望低于票面价值

　　CoreLogic研究总监蒂姆·劳里斯(Tim Lawless)表示，美国市场上四分之一的高端市场比中低端市场的疲软更为明显。

　　他表示:“在这些疲软的环境出现之前，整个市场的高端市场在增长阶段表现更为强劲。”

　　“从历史上看，更昂贵的房地产市场往往会引领上涨，但也会引领低迷，这就是我们目前看到的情况。”

　　在布里斯班郊区可以发现例外的上四分位数趋势。香港整体仍处于上升阶段，在截至4月份的一年里，房价上涨了29.8%。然而，在增长的行业中，市场表现不佳，如密度更高的内环郊区，包括南布里斯班和西区，在过去三个月的价值略有下降。

　　位于布里斯班南部昆士兰州黄金海岸的Urbis房地产顾问总监琳达·坎贝尔说，那里的公寓热潮——由业主业主寻找更大的公寓推动——已经低于2021年的高点。

　　“本季度的关键数据是待售公寓数量下降到历史最低水平，这表明供应仍无法满足需求。目前还不清楚供应短缺是否会影响今年第三季度的整体销售，因为2021年出现的购买紧迫感正在减弱。

　　坎贝尔表示:“围绕建设成本和供应链问题的明显担忧意味着，在波动性和可行性得到管理的情况下，我们预计不会看到像前几年那样多的项目投产。”

　　在达尔文市，一些较实惠的郊区的房价增长率排名最低，这可能是由于对住房负担能力的限制较少。劳利斯表示，与其他首都城市相比，香港的住宅价值与收入之比要低得多，为3.9，这可能会支撑高端购房者升级的需求。

　　在悉尼和墨尔本，以及这些城市更广泛的房地产市场，最大的共同因素是，富人群体的波动性可能更高。

　　CoreLogic研究主管欧文(Eliza Owen)说，这些市场也经历了本轮周期中一些最不寻常的上涨，历史上一直是市场其他领域的风向标。

　　“以悉尼市中心的比肯斯菲尔德(Beaconsfield)为例，该地区看起来并没有多少增长，但这是因为它在更早的时候就出现了周期性峰值，在截至2021年10月的12个月里，年增长率为33.7%。

　　整个郊区需求的急剧恶化，已将年增长率拉低至仅2%。

　　”也是说悉尼的房子在萨里郡山的内部,在年增长率达到28.9%,同期和附近Darlinghurst 26.9%这些高端住宅市场通常有更高的峰值在成长在繁荣时期和明显下降在衰落阶段。”

　　负担能力的限制

　　考虑到住宅价值(住宅和单位的结合)，欧文发现了明显的趋势，尤其是在新购房者中。由于借贷能力有限，以及承受能力上限，这些人无法支付卖方的价格，这将影响每个市场中一些较昂贵的部分。

　　她说:“在一些微观市场中，房价承受能力下降等因素会在一个郊区显现出来，促使购房者转向下一个最实惠的郊区。”

　　”一个很好的例子是新城,一个动态和流行西方的内心也在悉尼郊区相对昂贵,平均住宅的价值将近150万美元却记录了一个季度下降了-5.5%,这表明买家可能会限制和被迫寻找替代选择在他们的预算。”

　　在阿德莱德，没有一个郊区的房屋季度价格出现负增长，尽管芬登(- 4.0%)、布莱克伍德(- 1.2%)和圣玛丽(- 0.7%)的单价降幅居榜首。

　　珀斯郊区房价本季度下跌幅度最大的三个地区，分别是贝特曼(Bateman)、薄荷林(Peppermint Grove)和科莫(Como)，跌幅在1.4%至16%之间。

　　达尔文、堪培拉和霍巴特表现最差的地区在3%至4%之间，而悉尼和墨尔本表现最差的郊区下降了5.5%至8.5%。

　　采取股票

　　这是维多利亚州的一处景观，墨尔本房地产公司的住宅销售经理迈克尔·法瓦解释了为什么公园果园、巴拉克拉瓦和墨尔本港等郊区在CoreLogic的负增长名单中名列榜首。

　　“现在市场上的股票确实太多了，但这也是因为关于利率的谈论太多了

　　他说:“现在有很多卖家在抛售股票，因为他们听说了很多有关市场走向的消息，现在的情况和现在的情况大不相同，所以有很多人在急于卖出。

　　“如果我们有与选举发生,让买家袖手旁观一点,我们再看看市场供应增加,需求减少,从而导致人们提供较低的钱,因为更少的市场竞争,“蚕豆先生说。

　　他说:“巴拉克拉瓦、墨尔本港等地区的情况与我们在整个墨尔本看到的趋势相似，所以我不会说这些地区因为特定的原因出现了下降。

　　他说:“我只是认为，现在我们确实面临利率上升、供应增加、需求不足的问题，他们都在互相对抗，不让资本增长变得明显。

　　”话虽这么说,如果我们看看市场去年年底和今年年初,我们确实有许多买家没有能力购买,而膨胀的东西当他们来到市场一段时间,所以我不过于惊喜我们的位置。”