吉隆坡，10月4日——巴生谷不断涌现的新购物中心对那些努力保持竞争力的老商场的生存构成了重大挑战，但专家表示，威胁不仅仅是新对手的出现。

　　他们表示，较老的购物中心——尤其是那些已经为应对之前的竞争而进行了翻新的购物中心——的衰落，现在更有可能是由于马来西亚人购物习惯的快速变化，以及地点和零售策略等传统问题。

　　马来西亚科技大学(UiTM)房地产经济与金融副教授穆罕默德·纳吉布·拉扎利(Muhammad Najib Razali)表示，随着现代竞争对手改变了消费者的偏好和期望，这些购物中心的设计和基础设施都较旧，难以吸引购物者。

　　“像Atria和Subang Parade这样的商场客流量低通常可以归因于几个因素，包括缺乏差异化和过时的设施。这些在90年代设计和建造的购物中心一直在努力跟上不断变化的消费者偏好。

　　“今天的消费者寻求的不仅仅是传统的零售;他们渴望独特的体验、娱乐选择，以及现代、美观的环境——这些都是这些老商场经常做不到的。”

　　虽然马来西亚在Covid-19大流行之前已经有多余的购物中心，但这并没有阻止开发商在此期间推出更多的购物中心，包括高端的例子，如the Exchange TRX，可以说已经取代了Suria KLCC，成为该国首屈一指的购物中心。

　　更多的项目也将上线，比如将于明年向公众开放的7层118 Mall。穆罕默德·纳吉布说，这些购物中心将继续通过更现代化的设施、更好的可达性和更多样化的租户组合吸引更广泛的受众，从而吸引购物者离开旧的购物中心。

　　他说，这些特性将构成重大挑战，特别是对于那些在过去几十年里由于消费者偏好的急剧变化而更新过的产品。

　　这是2024年6月26日拍摄的吉隆坡白沙罗购物中心全景。-雷蒙德·曼纽尔摄

　　其中包括2012年至2015年重新开发并重新开放的Atria购物画廊，以及2016年进行翻新的东南亚最长的购物中心Subang Parade。其他购物中心，如八打灵查亚的查亚购物中心(Jaya Shopping Centre)和吉隆坡的华氏88 (Fahrenheit88)，也在过去10年进行了翻新，并重新开业，取得了不同程度的成功。

　　当华氏88在Pavilion集团的保护伞下上升到新的高度时，其他品牌却在努力重现过去的成功。

　　UiTM建筑、规划和测量学院工量测量系讲师Azrai Azman表示，这些例子显示了地点、租户组合和设施之间至关重要的相互作用。

　　他说，正确的组合意味着“适当规模”的购物中心即使在人口密度较低的地区也可以竞争，而错误的购物中心即使在吉隆坡金三角等最高档的地区也会陷入困境。

　　“虽然超市可能在居民区附近，但这并不能保证客流量。人们可能会选择其他目的地，”他在谈到经营不善的翻新购物中心时说。

　　阿兹拉伊补充说，找到一个独特的利基市场也可以给老商场带来一条生命线，他以百打灵惹亚的Amcorp Mall在跳蚤市场爱好者中很受欢迎为例。他警告说，如果商场缺乏成功的正确要素，这只会推迟不可避免的成功。

　　UiTM建筑环境学院(CBE)建筑与工量测量学院的高级讲师Nor Azlinda Mohamed Sabli也将Amcorp Mall作为保留相关性的老商场的例子。

　　她强调了展示本地产品和社区倡议(如汽车后备箱销售)的重要性，以促进社区参与和支持本地企业。

　　“我对混合用途开发的方法不仅仅是将住宅和商业空间结合起来;而是要确保这些发展得到高效交通系统的支持，比如交通导向发展(TOD)和交通邻近发展(TAD)。

　　“同样重要的是我们对可持续和环保设计的承诺，绿色建筑、能源效率和步行环境是创造宜居环境的关键。此外，零售的数字化整合至关重要，但我们必须平衡网上购物和实体店提货与可能不熟悉数字应用程序的老年购物者的需求，”她说。

　　这是2024年6月26日在吉隆坡拍摄的马来西亚大巴扎商场全景。-雷蒙德·曼纽尔摄

　　根据国家财产信息中心(NAPIC)的数据，巴生谷的零售景观非常多样化，截至2024年第一季度，雪兰莪州有155个购物中心，吉隆坡有113个购物中心。作为一个单一的州，柔佛州拥有156个购物中心。

　　在雪兰莪州的155个购物中心中，89个是购物中心，16个是商场，50个是大卖场。在吉隆坡，76家是购物中心，30家是商场，7家是大卖场。柔佛有69个购物中心，39个商场和48个大卖场。

　　这意味着吉隆坡有344万平方米的零售空间，雪兰莪有395万平方米的零售空间。在吉隆坡，数据显示只有290万平方米被占用，剩下5.287亿平方米的空置面积，导致截至2024年第一季度的入住率为84.6%。

　　在雪兰莪州，入住率为80.8%，可用零售空间为7.598亿平方米。柔佛州也面临着供过于求的局面，有245.5万平方米的可用住房，但只有174万平方米的入住率，导致入住率达到70.9%。

　　穆罕默德·纳吉布说，数据显示需求分布不均，突出了地理位置的重要性，像孟萨和武吉民堂这样的地区备受追捧，而像丹沙罗和普渡这样的地区则是租房者的选择。

　　他指的是NAPIC的数据，他说:“吉隆坡的整体市场表现出多样性，一些地区表现优异，一些地区需要进一步开发，以实现更高的入住率。”

　　根据马来西亚北方大学(UUM)法律、政府和国际研究学院的Nuarrual Hilal Md Dahlan教授的说法，马来西亚必须最终考虑建造更多购物中心的影响，不仅仅是对旧购物中心的影响，而是对整个国家的影响。

　　虽然持续的发展表明投资者对马来西亚经济的信心，但他表示，房地产开发的极度供过于求将对投资者和国家都有害。

　　他表示，房地产供过于求是由国内外投资者共同推动的，这些投资者渴望投资马来西亚的房地产开发，并从该国“先卖后建”的制度中获利。该制度越来越要求在当局批准建设之前做出准确的需求预测。

　　“决策应以经济状况和人口趋势为依据，并定期进行调查以跟踪这些因素。现有商场应提供有竞争力的租赁，并根据定期反馈调整其设施和活动，以适应当前公众的偏好。

　　“这种方法将有助于维持商场的生存能力，吸引游客，促进销售。忽视公众趋势可能会导致客流量减少，商业成功率下降。”