【编者按】当全美多地租金持续回落时，波士顿却以逆势上涨的姿态成为房产市场的"异类"。这座汇聚顶尖高校与生物科技巨头的城市，正上演着令人窒息的租金狂飙——近半数租户将过半收入奉献给房东，年轻人被迫挤进地下室与陌生人合租，而精英阶层的高收入却不断推高市场水位。供需失衡的恶性循环背后，是持续涌入的高薪人才与停滞不前的房屋建设之间的残酷博弈。当3%的空置率成为全美最低，当中产家庭在支付完房租后所剩无几，我们不禁要问：这座知识殿堂林立的城市，正在成为谁的围城？

　　波士顿大都会区的租金高得令人瞠目。租客们惯常将收入大半耗费在隐匿于城市边缘的微型公寓，更多人为了支付月租不得不挤进拥挤的地下室单元。

　　当全美多数地区因房市停滞与新屋放量导致租金连年下跌时

　　波士顿却是例外

　　这里租金持续攀升，无数租客陷入沉思：房价真的会回落吗？

　　经济学家给出的残酷答案是：绝无实质性下降可能

　　"无论发生什么，波士顿租金永远上涨，"波士顿联邦储备银行高级经济学家保罗·威伦直言，"全美下跌时它是异类，全美上涨时它涨得更猛。"

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　　数十年来波士顿及周边城镇始终如此，关键原因有三：其一，区域人口持续增长，房屋建设却未能同步。简而言之，现有住宅根本跟不上居住需求。

　　其二，大波士顿区作为生物科技、高等教育与高薪产业枢纽的地位，使需求始终居高不下。这些行业的从业者收入远超地区中位数，完全有能力承担更高租金，从而推升整体价格。

　　双重压力下，租赁市场持续紧绷。即便各地租金普降，此地依然坚挺。2024年低于3%的出租空置率，在所有主要都市区中垫底，恰是需求火爆的最佳佐证。空置率越低，意味着更多租户竞逐更少房源，房东自然掌握定价主动权。

　　据租赁平台Apartment List数据，全美租金已连续两年下滑，中位数租金较2022年峰值下降4.2%。明尼阿波利斯、奥斯汀、波特兰等城市均现大幅降价。

　　但同期波士顿租金依然逆势上扬。2022年10月，大波士顿区两居室月租中位数为2242美元，而今年同期已涨至2341美元。

　　波士顿市区更为夸张，两居室中位数租金高达2446美元。

　　"波士顿坐拥强劲的地方经济——大量优质科技岗位与高等教育资源，持续支撑着市场需求，"Apartment List高级经济学家克里斯·萨尔维亚蒂分析，"更直白地说，只要有人愿意且能够支付更高租金，价格就会持续攀升。"

　　即便中低收入家庭因此举步维艰。大波士顿区整整半数租户被认定为"成本负担过重"，意味着他们月收入三成以上用于支付房租，超过四分之一者甚至耗费半数收入。

　　照理说，当租金高到无人能承受时，涨势自会停止。

　　但旺盛的住房需求让这种假设难以成立。威伦指出，波士顿并非首个也无独有偶逆势而行的城市。譬如同样汇聚高收入群体的旧金山湾区，十月两居室中位数租金达2825美元，市区更是飙至3689美元。而纽约在1970-1990年代曾连续数十年租金上涨。

　　"人们总想着"租金该到顶了"，"威伦感叹，"但现实总是突破想象。"

　　麻省理工学院城市经济与住房学副教授德文·米歇尔·邦滕指出，当租金居高不下，人们只能寻求变通。或是与更多室友挤在狭小空间，或是继续与父母同住而非独立生活。

　　虽有人选择彻底离开波士顿，但生物科技专家、学者等高收入群体的持续涌入，始终维持着需求热度。

　　"租金根本没有上限，"邦滕强调，"迁往便宜城市的人是在应对高房价，而非拉低房价。他们腾出的房源，很快会被金融、生物科技、教育领域的高收入者填满。"

　　值得注意的是，近期当地租金增速已现放缓。Apartment List数据显示今年波士顿租金仅上涨0.8%，但尚不确定这是长期趋势还是全国经济动荡所致的短暂停顿。

　　若要说近期能实质性压低租金的因素，莫过于全国经济衰退，或是波士顿经济支柱（如生物科技产业）出现松动。例如某些学生聚集区，今秋因联邦研究经费削减与国际学生签证限制，公寓空置率已现微升。

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　　若此趋势延续，或将影响整体租金。又或者，若受联邦拨款削减影响的生物科技产业放缓脚步，企业开始缩减规模，租金才可能真正转头向下。

　　但Apartment List经济学家萨尔维亚蒂警告，这绝非解决租金问题的理想路径。

　　"不应指望通过经济衰退来压低租金，"萨尔维亚蒂直言，"经济衰退意味着民生凋敝。真正的解决之道，是为居民建造足够的住房。"

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