【编者按】房价，这个牵动无数家庭神经的话题，再次成为焦点。近期，多家研究机构发布预测，指出若住房供应量及增速无法大幅提升，明年房价恐将持续飙升。首尔及首都圈地区尤为突出，预计涨幅显著。与此同时，全租房与月租房的租金上涨压力更大，供应短缺问题加剧。背后的原因复杂多样：从政策调控带来的副作用，到供需严重失衡；从“首尔一房难求”的集中购买潮，到租赁市场结构的深刻变化——月租房比例大幅上升，加重了弱势群体的居住成本负担。这不仅是市场波动，更关系到民生稳定与经济发展。如何平衡调控与供给，已成为摆在眼前的紧迫课题。以下为您带来详细解读。

　　预测显示，如果住房供应量和增速不能大幅提升，明年房价的急剧上涨趋势将持续。

　　韩国住宅研究院23日预测，明年首尔房价将上涨4.2%，首都圈房价将上涨2.5%。此前，韩国建设经济研究院和韩国建设政策研究院也预测，明年首都圈房价将上涨2%。

　　韩国住宅研究院表示：“由于供应短缺问题累积，首都圈住房市场极有可能保持整体上涨趋势。”

　　◇ 全租和月租价格将更急剧上涨

　　韩国住宅研究院预测，明年全租和月租价格的上涨趋势将比今年更为陡峭，首尔将上涨4.7%，首都圈上涨3.8%，全国范围上涨2.8%。

　　这是因为，强制购房后居住要求的“10·15”规定减少了全租和月租房源的供应，再加上入住供应量下降的不利因素。韩国住宅研究院解释说：“入住供应不足的情况仍在持续，全租房转为月租的速度正在加快。”并补充道：“特别是在这种趋势强烈的首都圈，月租价格上涨的压力将更大。”

　　◇ 首都圈供应量不及需求量的一半

　　由于两三年前公寓开工量减少，预计明年的入住供应量将比今年进一步下降。预计明年住房竣工量将仅为25万户，远低于今年的34.2万户（文在寅政府期间平均为51万户）。特别是，首都圈的住房供应量预计仅为12万户，甚至无法满足需求量的一半。

　　韩国住宅研究院指出：“剩余抑制需求的手段仅限于加强财产税和交易税。”并补充道：“加强税收的政策在卢武铉和文在寅政府期间曾强力实施，但未能将其效果维持超过六个月。”该研究院建议：“需要解决监管政策的副作用，例如土地交易许可制度对市场的锁定效应以及全租和月租供应减少的问题。”并强调：“必须迅速实施大幅提高供应扩张量和速度的措施。”

　　◇ “首尔一房难求”的集中购买推动房价上涨

　　韩国银行在23日发布的《金融稳定报告》中，对近期房价上涨诊断称：“对首尔的集中度正在加剧，导致尽管家庭贷款增长放缓，但房价上涨趋势仍未得到遏制。”根据韩国银行的分析，首尔在全国公寓市场市值中的份额从2021年的41.7%上升至2025年的43.3%。

　　韩国银行分析称：“在加强对多套房主征税等监管后，在首尔购房的需求反而增加了。”这意味着，即使是其他地区的人也在购买‘只认首尔’的公寓，这成为推高首尔房价的一个因素。事实上，今年非首尔居民占首尔购房者的24.4%，这意味着每四笔交易中就有一处房产是由非首尔居民购买的。

　　韩国银行分析认为，尽管政府的贷款监管减缓了家庭债务的增长，但房价的持续上涨——即家庭债务与房地产价格之间的背离——最近已成为一个显著特征。韩国银行高级副行长张正秀表示：“由于对首尔房价持续上涨的预期，以及无需贷款的现金购房增加，上涨趋势仍在继续。”

　　韩国银行强调，月租交易增加是房地产市场的一个重大变化。租赁合同中月租交易的比例在10月份飙升至60.2%。月租比例扩大增加了弱势群体的住房成本负担，对整体经济产生负面影响。高级副行长张正秀表示：“政府的房地产措施使得获取全租贷款和进行‘差价投资’（用全租方式购房）变得困难，这成为推高全租和月租价格的因素。”

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