【编者按】在房价高企、住房紧张的今天，一种悄然兴起的“后院住宅”正在改变美国马萨诸塞州的居住图景。这些被称为“附属住宅单元”的小型独立居住空间，被视作缓解住房危机的“温和良方”。去年，一项州级法案为其开了绿灯，旨在让更多家庭能在自家后院增建小屋，容纳年迈父母或出租以增加收入。然而，理想丰满，现实骨感。尽管法律已放行，繁琐的地方细则、高昂的建造成本，仍像无形的绳索，束缚着这场“后院革命”的手脚。从加州的经验看，简化规则能催生行业爆发；但在这里，每一点进展都步履维艰。这不仅是关于政策与执行的博弈，更关乎普通家庭能否真正拥有一个可负担的“额外空间”。下面，让我们透过这篇报道，看看马萨诸塞州的“后院梦想”如何照进现实。

　　今年早些时候，一台起重机轰隆隆地开进了霍尔布鲁克的一个社区，运来了一座工厂预制好的房子，窗户、门、卧室、厨房一应俱全。工人们将这个“盒子”引导至一栋白色壁板的小型独栋住宅的后院，安放在混凝土基座上。

　　几周之内，斜屋顶装好了，厨房电器到位了，自来水也接通了。于是，原本只能容纳一栋房子的地块上，现在有了两栋住宅。

　　这种转变在马萨诸塞州曾经相当罕见。但如今，后院住宅——更正式的名称是“附属住宅单元”——开始在全州各地的社区中悄然出现。

　　这一增长源于去年州长莫拉·希利的住房债券法案中的一项措施，该措施在全州范围内广泛地将独户地块上建造ADU合法化。此前，其他州的类似举措已导致数以万计的ADU获得许可。人们希望这项法律能有助于缓解马萨诸塞州严重的住房短缺问题。

　　ADU确实开始在这里出现，尽管与其他州相比速度较慢。换句话说，这项法律尚未在马萨诸塞州引发ADU建设热潮，至少目前还没有。

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　　“我们想建造更多这样的单元，”后院ADU公司总裁克里斯·李说。“但要快速且以可承受的价格完成建造，仍然存在太多障碍。”

　　根据州住房与宜居社区执行办公室的数据，在2025年的前六个月，全州170个社区共收到了884份ADU申请，其中至少550份已获批准。（州政府表示，由于许多市政当局未回应其调查，该数据可能低估了实际申请数量。）

　　李的公司同时在马萨诸塞州和缅因州建造ADU，他表示，自去年ADU合法化以来，他在马萨诸塞州的销售线索增加了一倍，而实际破土动工的ADU数量也有所增加。

　　保罗·汤森和弗朗辛·汤森夫妇在欣厄姆经营一家小型模块化住宅开发公司Mod-Tech Homes，他们表示，现在建造的ADU数量是法律通过前的两倍。

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　　立法者和倡导者将ADU视为缓解住房短缺的一种相对温和的方式，这种短缺正在扭曲该州居民的生活和经济。与许多社区抱怨会改变社区面貌和感觉的高密度公寓楼不同，ADU规模小——通常用于安置年迈的父母，或出租以增加额外收入——而且在许多情况下看起来像一个车库，或融入现有房屋的结构中。

　　但传统上，ADU的许可很大程度上依赖于零散的地方规定，该州每个社区都自行制定关于ADU必须距离街道多远、面积可以多大、谁可以居住其中，并且在许多情况下，明确规定它们外观的法规。建筑商表示，各种各样的规则使得大规模建造变得非常困难。

　　2024年的法律允许在全州大多数住宅地块上“凭权利”建造这些单元，这意味着只要面积小于900平方英尺，它们就不需要地方 zoning 委员会的特别批准。（该法律不适用于波士顿，这意味着该市现在是全州唯一一个未广泛允许在独户地块上凭权利建造此类单元的社区。）

　　但该规则允许社区保留一些“合理的限制”，包括与地界线的退让距离，这些限制仍然给建筑商带来挑战。

　　李举例说，沃特敦和洛厄尔对于独立的ADU结构应如何与主屋连接就有相互矛盾的想法。

　　即使是这样微小的差异，也意味着ADU的许可过程仍然复杂且漫长；尽管他们在整体设计上几乎没有发言权，但颁发建筑许可证的委员会仍然会纠结于小细节。

　　李表示，在马萨诸塞州获得一个ADU的许可所需时间是缅因州的两倍，因为缅因州的小城镇政府对这些小细节的管制不那么严格。在一些极端情况下，他的公司曾花费整整一年或更长时间才获得马萨诸塞州项目的许可。他说，这最终增加了时间和费用，并限制了他的公司可以生产的单元数量。

　　例如，在切姆斯福德，房主法罗赫·卡拉尼今年早些时候被拒绝在其房屋旁边建造ADU的许可，因为他想修建第二条车道来通往这个附加单元。而切姆斯福德的ADU条例不允许修建第二条车道。

　　“州政府通过这项法律是因为他们希望看到建造更多的附属住宅单元，以帮助缓解住房危机，”卡拉尼说。“然而，镇里仍然可以因为像一条通往单元的小车道这样的小事而拒绝我的许可。”

　　卡拉尼就这一决定起诉了切姆斯福德的 zoning 上诉委员会，并向总检察长安德里亚·坎贝尔的办公室投诉了这条车道规定。他说，他原本希望出租这个附加单元来补充收入。

　　在加州，根据先锋研究所的新研究，2018年至2024年间建造了超过83,000个ADU，立法者几乎完全取消了地方对这些单元的管制，这意味着建筑商可以期待社区间的规则保持一致。

　　相应地，一个专门建造ADU的利基行业应运而生，快速生产出工厂预制的单元，助推了建设热潮。

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　　阻碍更多ADU建造的另一个障碍，是所有规模项目都面临的一个因素：成本。Mod-Tech Homes可以以低至19万美元的价格建造一个小型ADU，但许多成本接近25万美元。过去几年建筑材料的成本上涨使得建造这些单元的成本显著增加。

　　而这些还是模块化ADU，意味着它们是在工厂的装配线上建造，然后以基本完工的状态放置在后院，这节省了大量资金。

　　李的公司也建造模块化ADU，他表示，更大的定制单元花费40万美元甚至在某些情况下高达50万美元并不少见。

　　“模块化让我们能够以极低的成本为人们建造房屋，相比于建造一栋典型房屋的成本，”保罗·汤森说。“但这并不意味着它仍然不是一笔巨大的开支。”

　　李表示，如果州政府能为这些单元设计融资产品，将会有更多房主能够负担得起建造ADU。例如，纽约州有一个ADU补助计划，并向中低收入房主提供低息贷款。

　　科德角的几家银行提供专门针对ADU的贷款。州住房办公室正在研讨潜在的融资产品，希望能促进ADU建设。

　　“现实是，如果我们想建造更多ADU，我们需要让普通房主更容易获得它们，”李说。

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