【编者按】后疫情时代的仓储地产市场，正经历着从狂热到理性的蜕变。当电商红利逐渐退潮，实体商业悄然回归，这场关于空间效率的博弈正在重塑行业格局。全球产业链重构的浪潮中，"靠近消费者"取代"规模至上"成为新王道，电力供应与区位优势正在重构仓储物业的估值体系。从亚马逊收缩租赁版图到制造业回流趋势，从人工智能赋能到高标仓供需再平衡，仓储地产的竞争维度已从平方英尺转向智慧赋能。在这个充满转折点的2026前夜，让我们穿透数据迷雾，把握物流地产的下一轮机遇。

　　经历疫情期的爆发式增长与后续回调后，仓储地产供需关系正重归平衡，并焕发新生机。

　　电商虽未退场，但更多人正回归实体店。租户们不再执着于仓储面积，转而更关注运营效率、电力配套与区位优势。

　　新开发项目节奏放缓，联邦政策推动制造业回流，助行业抵御高利率与经济不确定性。租金涨幅不复往年凌厉，部分市场因供应过剩甚至出现小幅回调。

　　摩根大通商业抵押贷款总监朱迪·瓜里诺向投资者透露："工业地产租金显现企稳信号，昭示市场环境正趋向健康平衡。"

　　2026年仓储地产值得关注这些动向：

　　作为物流、仓储与电商履约枢纽的现代化大型配送中心，高标仓占据美国工业仓储总面积四分之一。行业数据显示空置率逼近周期峰值，新建设量持续收缩。高力国际研究证实，今年上半年新增供应仍超需求，但差距正在收窄——以莱德、DHL为代表的第三方物流公司正成为需求主力军。

　　"第三季度需求远超上半年总量，这是供需走向平衡的强力佐证，"高力国际工业服务全国总监斯蒂芬妮·罗德里格斯强调。全美二十大市场中，高标仓空置率上半年攀升19个基点至11%，新增供应量4800万平方英尺，远低于2023年周期顶峰的3.3亿平方英尺。预计租金将在短期企稳后重启增长。

　　在线零售商与供应链优化需求持续推动高标仓发展。近期经贸政策虽引发波动，但随着政策明朗化及利率下行，被压抑的需求将加速释放。

　　全球物流地产巨头安博在《2026年大胆预测》报告中指出，四大趋势将重塑行业格局：

　　电商企业将占据新增租赁面积的25%，全球线上销售占比年底逼近20%

　　支持自动化与生产的电力适配设施，将成为全球选址三大关键要素之一

　　欧美国防需求将激活传统工业走廊，催生特种物流资产新类别

　　2026年运力紧缩将推动运费两位数暴涨，区位优越的物流地产价值凸显

　　全球地产投资管理公司海恩兹最新报告揭示，电力供应正超越传统要素成为地产组合核心驱动力。除电商与数据中心传统叙事外，电力保障与网络密度正成为重要定价催化剂。

　　报告强调："在产业回流加速进程中，拥有电力优势的填充式资产蕴藏重大机遇——过去距离创造价值，如今毗邻产生溢价。"

　　海恩兹研究证实仓储净吸纳量与制造业建设支出呈正相关。其报告预测："仅产业回流一项，就可能在五年内推动仓储总需求增长约35%。这不仅利好工业制造设施，同样惠及仓储细分领域。"

　　瓜里诺补充道："尽管利率与贸易政策引发宏观波动，港口附近的工业地产依然至关重要。关税可能推高成本，但这些区位对维持供应链韧性不可或缺。"

　　科斯塔集团报告指出，亚马逊的物流地产战略折射全国趋势：效率、自动化与贴近消费者正取代规模扩张。工业分析全国总监胡安·阿里亚斯写道："对于经历疫情繁荣期的开发商与REITs，这是个值得玩味的转折点。"

　　他特别指出，今年亚马逊仅租赁61处物流物业，较2024年100处、往年300处大幅收缩，其对大型设施需求创七年新低。但企业仍青睐新型高层建筑，凸显对现代化高效配送中心的执着。

　　人工智能与地产科技正在仓储领域刻下印记。它们帮助业主高效分析供应链、交通流与数据，尤其在选址决策中发挥关键作用。在库存管理与运维预测方面的应用，更持续推动降本增效。