【编者按】房贷利率“破6”梦碎！美国抵押贷款银行家协会首席经济学家麦克·弗拉坦托尼投下重磅炸弹：未来三年利率将死死卡在6%以上。联邦赤字膨胀与通胀预期两座大山压顶，美联储降息也难挽狂澜。这对挣扎在房价天花板与贷款门槛间的购房者而言，无异于雪上加霜。更残酷的是，专家预言利率短暂回落可能引发新一轮抢房混战——当微降的月供撞上持续低迷的房源，购房者的钱包正在经历最残忍的拉锯战。这场利率困局背后，是整个住房体系正在经历的深度震荡。

　　美国抵押贷款银行家协会（MBA）首席经济学家麦克·弗拉坦托尼上周末发出警告：不断扩大的联邦赤字和预期走高的通胀水平，将迫使抵押贷款利率在未来三年内无法跌破6%大关。

　　弗拉坦托尼周日在本年度MBA拉斯维加斯年会上抛出这份残酷预测，直言直到2028年底利率都将维持在6.5%至6%的区间。

　　“未来几年我们判断长期利率更可能上行而非下降，毕竟财政压力正持续挤压经济空间，”他坦言。本周三《新闻周刊》已通过邮件联系MBA寻求置评。

　　美国民众已连续三年承受着6%-7%的房贷利率——这比疫情期间引发购房狂潮的历史低点足足高出一倍有余。

　　自2022年美联储启动激进加息抗击通胀后，房贷利率便一路飙升。尽管去年有过几次降息，但利率始终在6%-7%区间震荡，给本就苦于房价飙升、住房成本暴涨的购房者再添重压。

　　上月美联储完成2024年12月以来首次降息后，专家曾预测利率将持续下行。九月间房贷巨头房利美更是乐观预估2025和2026年末利率将分别降至6.4%和5.9%。

　　如今弗拉坦托尼亲手击碎这个幻想，强调美国经济的不确定性将让未来数年的房贷利率难有下行空间——无论美联储如何操作都无济于事。

　　房地美数据显示，截至10月16日，最受美国人青睐的30年期固定利率房贷平均值为6.27%，较去年同期下降0.17个百分点，比2023年7.79%的峰值回落1.52%。

　　虽然美联储不直接操控房贷利率，但其决策会影响银行间拆借成本，进而传导至房贷市场。

　　弗拉坦尼在上月视频访谈中透露，美联储未来几个月可能再降息三次——可能是今年两次明年一次，或今年一次明年两次。

　　“顽固的通胀压力会严格限制降息空间，但他们同时要权衡正在明显疲软的就业市场，”他分析道，并补充MBA预计利率将“在这个区间持续徘徊”。

　　Realtor.com资深经济学家徐佳怡向《新闻周刊》指出，10月1日开始的政府停摆令美联储担忧，可能影响其后续决策。

　　“美联储主席鲍威尔10月14日既担忧劳动力市场下行风险，也警告缓慢传导的关税可能演变为持续性通胀，”她表示，“不过鲍威尔强调随着风险趋于平衡，货币政策应逐步转向中性——这暗示可能继续降息。即便政府停摆持续，CPI数据仍将在10月FOMC会议前发布，但关键经济报告的延迟恐让美联储决策更趋复杂。”

　　弗拉坦托尼周日强调，无论美联储作何决策，持续扩大的联邦赤字和高企的通胀预期都将把10年期国债收益率压在4%以上，未来数年房贷利率将维持在6%-6.5%区间。

　　截至9月的财年数据显示，联邦赤字总额达1.78万亿美元，较去年同期的1.82万亿小幅收窄410亿美元。

　　弗拉坦托尼也给了购房者一线希望：他认为会出现利率短暂走低的窗口期，这能激活冰冻的房市并刺激交易。由于 affordability 问题导致今夏销量骤降，他指出提升库存才是破局关键。

　　“虽然利率难再降，但近期住房供应量增加会抑制房价涨幅，给潜在买家更多选择，”他解释道，“库存增长将对全国房价形成下行压力。”这位经济学家预测未来几年全国房价将经历数个季度的回调。

　　其他专家则没那么乐观。Bright MLS首席经济学家丽莎·斯特特万特表示，最近几周利率小幅下行已刺激九月合约量和挂牌量回升，但这未必是购房者的福音。

　　“当前利率已是年内低谷，”她犀利指出，“讽刺的是，利率微降反而加剧部分买家困境，在库存紧张区域引发更激烈竞争。虽然价格增长放缓，但若需求反弹，房价可能重拾涨势。”

　　斯特特万特向《新闻周刊》强调：“如果低利率吸引更多买家入场，而库存停滞无法满足需求，竞争将白热化。这种情况在东北部和中西部等库存紧张地区尤为明显。”

　　徐佳怡则点出关键：当住房成本增速连续多年跑赢收入时，“工资显著提升和财务稳定性改善”才是重燃购房热情的核心动力。

　　她补充道：“但政府停摆带来的不确定性可能进一步压制市场情绪——尤其在对联邦雇员和承包商依赖度高的地区，这些群体正面临财务压力和裁员担忧的双重夹击。”