今年以来，政府已经第三次因估价过低而拒绝了一处国有土地的投标，并且一直没有授予该地块。

　　香港市区重建局(市建局)周四(10月3日)表示，由于单方出价过低，港交所一处为期60年的长期服务式公寓用地未能中标。

　　弗雷泽牵头的财团出价1.2亿新元，即每平方英尺容积率(psf ppr)为460.80新元，远低于分析师的预期，此前分析师对该地块的预期在650新元至1,100新元之间。

　　该财团包括Padawan MC和Empire One North Property。Padawan MC与Boustead Projects有关联，Empire One North Property与Sunray Group Holdings有关联。

　　这块地皮的租期为60年，靠近一个北向的办公中心，与其他指定用于住房的州土地的租期通常为99年的地皮不同。这是首个专门用于长期服务式公寓的国有地块，这是一种新的租赁类别，被称为SA2，去年推出，以帮助满足市场需求。

　　在回应《商业时报》的询问时，辉盛地产的一位发言人表示，该集团“承认最近有关竞购Media Circle SA2地块的决定”。

　　“我们的建议是基于我们对这个纯SA2场地60年使用期的评估，这是一种新的住房类型，最短停留时间为3个月，而目前我们现有的服务式公寓最短停留时间为7天。我们仍然有兴趣投资这一新的资产类别，并将继续探索未来出现的机会。”

　　媒体圈地块可生产520套公寓单元，首层为商业用途。它坐落在5,764.3平方米(平方米)的土地上，最大总建筑面积为24,211平方米。

　　到目前为止，还有两个带有SA2元素的地块正在出售，它们都将住宅与服务式公寓结合在一起。

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　　锡安路的第一个地块被授予了城市发展有限公司(CDL)和三井富士山的合作伙伴，该公司在4月份以11亿新元的价格投标，即每平方英尺1,202新元。该地块靠近主要的河谷社区，可容纳多达1170个住宅单元，其中包括435套服务式公寓。

　　第二个sa2类型的地块位于上汤姆逊(Upper Thomson)，位于市中心外的住宅区郊区，在6月份招标结束时无人问路。

　　市场观察人士说，调查结果表明，开发商对这类租赁住房的看法与政府的计划存在分歧。

　　一位不愿透露姓名的资深开发商表示:“一些开发商认为，首席估价师(对于最新的SA2网站)在定价上应该更保守一些，因为这是一种新产品，而政府希望鼓励这种新形式的租赁住房。”

　　政府土地卖地的底价，是由总估价师评估的估计市值的百分之八十五，评估时会考虑建议的土地用途、土地情况及有关的买卖交易等因素。

　　房地产咨询公司Cistri的副总监Edwin Loo表示，媒体圈的选址与其目的不符。“这个地方的公共交通相对较差，离设施也不近。”

　　他补充说:“坦白说，市建局应该冒险，在真正理想的黄金地段推出长期服务式公寓，而不是在边缘地区测试这个概念。”也有可能是政府正在努力为这种使用定价。”

　　他表示，估值是根据最近的可比交易得出的，而“这一特定用途的可比销售少之又少，这使得这项任务相当困难”。

　　年代地产首席执行官Eugene Lim表示，政府维持了保留价的立场，以确保长期的土地估值和价格得到维持，防止破坏性的价格波动。“我们正处于市场的拐点，一些开发商可能试图获得被低估的地块。”

　　Mogul首席研究官Nicholas Mak说。他说:“政府有三个选择。首先，为SA2站点选择更好的位置。其次，它可以自己建造和运营SA2项目。第三，放弃或缩减SA2装置缓冲库存的计划。”

　　据英国电信了解，市建局正在检讨该址的规划。

　　周四的结果使政府今年没有授予的土地数量达到三个。今年2月，市建局拒绝了滨花园新月的唯一出价，该项目的成交价接近7.705亿新元，即每平方英尺984新元。

　　国海地产牵头的财团提交的报价，比金斯福集团(Kingsford Group)在2023年以每平方英尺1402新元的价格收购滨花园巷(Marina Gardens Lane)邻近地块时的报价低了近30%。

　　今年9月，市建局拒绝了以每平方英尺640新元的价格收购裕廊湖(JLD)一处大型“白色”地块的投标，该地块由凯德置地(CapitaLand Development)、CDL、弗雷泽地产(fraser Property)、三菱地产(Mitsubishi Estate)和三井不动产(Mitsui Fudosan Asia)组成。

　　尽管该出价同样被评估为“过低”，但市场观察人士表示，出价反映了开发商在JLD开发项目中将承担的巨大风险。JLD是一个雄心勃勃的项目，旨在在郊区打造新加坡第二个中央商务区。