未来12个月，商业地产行业将成为运营商之年。

　　在利率上升、多数行业资本化率走软的背景下，投资者和房东将需要把注意力转向租金收益率，并更加努力地利用资产，以实现回报最大化。

　　与过去10年或15年相比，这是一个深刻的转变，当时商业地产所有者可以坐下来放松，而创纪录的低利率和不断收紧的资本化利率支撑着资本收益。

　　房地产价值的向下修正看起来还会持续12个月，因此维持甚至增加商业地产价值的唯一方法将是通过资本改善来推动租户保留和租金增长。

　　写字楼业主尤其需要更加努力地经营他们的物业，因为写字楼行业仍处于低迷状态，这在很大程度上是一个租户市场。

　　房东确保租户和获得更高租金回报的最佳选择是提供更好的设施，以帮助企业“重返办公室”，并通过提高资产的可持续性属性，帮助支持个别企业实现ESG目标。

　　这可以是一些简单的事情，比如在一楼提供一个真正高质量的外卖咖啡店，或者翻新一个大厅，让建筑感觉更新鲜，更有吸引力。另一种选择是提供共享的第三空间或灵活空间，供租户预订和使用，而不是租户需要建造新的装修，以满足大型会议室的偶尔使用。

　　租户也在寻找具有良好环保评级的建筑，以帮助他们减少自己的碳足迹。这些升级可能很昂贵，但它们的运营成本较低，不升级建筑物的房东会发现他们的建筑物失去吸引力，租金也会落后于其他市场。

　　办公室的老板们需要停止在大厅里分发巧克力饼干来纪念“世界日”，而是拿出电子表格，仔细研究可以节省运营成本的数字。

　　控制运营费用可以使建筑对租户更具吸引力，尽管在保险、能源、维护和劳动力成本都在上涨的环境下，这并不容易。

　　也有机会让其他资产付出汗水。

　　购物中心的业主也应该考虑如何通过翻新等方式改善购物中心本身，但也应该考虑如何更加努力地开发土地。

　　他们可以把停车场整合成一座大楼，用腾出来的土地建造公寓楼、酒店和办公室。

　　它是关于进行改进，以吸引更多的工人或购物者，从而从租户那里吸引更高的租金。

　　在目前的市场中，其他房地产行业的租金回报将更具弹性，特别是如果它们正在满足关键需求，如老年护理或建造出租住房。

　　数据中心和物流中心正受益于社会对数据和人工智能的日益依赖，以及在线购物的不断兴起，这类物业也吸引了更高的租金。

　　即便如此，这些物业的业主仍应努力工作，尤其是在谈判租赁时，尽最大努力锁定与cpi挂钩的租金上涨，尽管在高通胀环境下，租户可能会对此犹豫不决。

　　可以说，利用资产来提高效率和租金增长应该不是什么新鲜事。最优秀的物业经理和房东一直在这样做，即使他们的资产价值不断上升。

　　但在过去的10年或15年里，许多业主在没有做太多事情的情况下获得了良好的资本回报，目前的市场将是对他们的考验。更具创业精神的房东将在这个市场上做得更好，因为他们总是在寻求创新、创造价值和保持与居住者不断变化的需求相关的方法。

　　在当前的市场中，维持或提高租金收益率为资本增长提供了最佳机会，因为可靠和高质量的收入流是主要驱动因素，而不是低利率，预计收入将占总回报的很大一部分。

　　廉价资金和轻松资本增长的时代已经结束，建筑业主需要卷起袖子。

　　Sam Tamblyn是澳大利亚城市地产公司的创始人和总经理。