低供给、旺盛需求和高利率意味着澳大利亚人在当前市场购买房产比以往任何时候都要困难。

　　高房价意味着许多购房者，尤其是首次购房者，需要六位数的首付，而此时他们的借贷能力处于历史最低点。

　　即使对投资者来说，低借贷能力/高利率的组合意味着扩大投资组合不像几年前利率处于历史低点时那么简单。

　　与此同时，生活成本飙升，几乎所有家庭账单都大幅上涨，因此资金更加紧张。

　　有趣的是，《澳大利亚人报》报道说，在住房变得越来越难拥有的时候，另一项重要的生活资产——退休金——变得比以往任何时候都容易。

　　从2024年7月1日起，强制性雇主的退休金保障缴款从雇员年薪的11%增加到11.5%。

　　同时，减让性捐款上限从每年$27 500增加到$3万，非减让性捐款上限从每年$11万增加到$12万。

　　这一变化也影响到预提规则，根据你的退休金余额，预提规则将增加到360,000美元。

　　提前退休规则允许你在一年内使用最多三年的税后供款，并增加你从复利的力量中获益的潜力，从而在养老金的税收友好环境中提高你的退休生活。

　　但是，要符合资格，你必须年龄在75岁以下，并且存款余额必须低于178万美元。

　　如果你的退休金余额少于166万元，你可以供款36万元；如果你的退休金余额在166万元或以上，但少于178万元，那么你可以将两年的上限提前至24万元。

　　但是，虽然现在把钱吸进养老金里似乎更容易，也更省税，但现实是，为了获得一个财务上舒适的未来或更好的财务自由，你需要两样都做。

　　首先，让我们简要列出每种方法的好处：

　　

　　正如我之前多次说过的，现金流让你在游戏中保持活力，而资本增长让你在长期内摆脱激烈的竞争。

　　澳大利亚房地产市场，特别是在主要城市，历史上一直显示出强劲的资本增值。

　　投资者可以从房地产价值的长期增长中获益，在出售时产生可观的回报。

　　房地产投资通过租金提供稳定的收入来源。

　　在高需求地区，租金收益可能很高，可以提供定期的现金流来支付抵押贷款和其他费用。

　　或者，投资者可以从负扣税中受益，他们的收入损失可以从他们的年度所得税账单中扣除。

　　澳大利亚的投资者可以利用税收减免，包括负扣税（租金收入低于持有房产的成本）、资产折旧，以及物业管理费和贷款利息等费用。

　　

　　房地产允许投资者用借来的钱（通过抵押贷款）购买更大的资产。

　　这意味着你可以用较少的前期资金控制大量的投资，扩大潜在的回报。

　　与波动性较大的股票等其他投资工具相比，澳大利亚房地产市场相对稳定。

　　短期内，房地产价格波动较小，可预测性更强。

　　房地产通常会随着时间的推移而升值，通常与通货膨胀保持同步或超过通货膨胀。

　　随着通货膨胀的加剧，房地产价值和租金也在上涨，这为抵御不断上涨的生活成本提供了一种对冲。

　　与其他投资相比，投资者对房地产拥有更大程度的控制权。

　　你可以翻新或改善房产以增加其价值或租金收入，为更好的条款再融资贷款，或者选择你的租户。

　　房地产投资可以是积累财富的一种长期策略。

　　通过积累可产生收入的房产组合，投资者可以创造一个重要的资产基础，传给后代。

　　

　　养老金缴纳的税率通常低于正常收入。

　　工资牺牲捐款（优惠捐款），取决于你的收入，税率为15%，低于大多数个人的边际税率。

　　这可以节省大量的税收，使退休金成为一种节省税收的退休储蓄方式。

　　退休金受益于复利，这意味着你的回报会随着时间的推移产生更多的回报。

　　你越早、越多地供款，你的储蓄就会越丰富，到你退休时，你的退休金余额就会大幅增长。

　　通过在你的退休金中增加额外的钱，你可以大大增加你的退休储蓄。

　　这可以帮助你在退休后获得经济保障和更舒适的生活方式，确保你有足够的资金支付生活费用，医疗保健和旅行。

　　在达到储蓄年龄（通常是60岁及以上）后，你的退休金提取在退休时是免税的。

　　这意味着从你的养老基金中提取的任何收入或一笔钱都不需要缴纳所得税，让你最大限度地提高退休后的收入。

　　较大的退休金余额也可以减少你对政府年龄养老金的依赖，在退休后给你更大的经济独立。

　　退休金基金投资于多样化的资产，包括股票、债券和房地产，这些资产都是由专业人士管理的。

　　通过向你的退休金供款更多，你可以从长期投资回报中获益，而不必自己管理投资。

　　

　　根据Chant West的研究，如果投资者投资于高增长期权的中位数，而不是房地产的平均回报率，那么他们在10年里的退休金累计回报会更高。

　　Chant West将高增长定义为在增长型资产中配置81%至95%，其余为防御性资产，而所有增长指的是在增长型资产中配置96%至100%。

　　相比之下，根据CoreLogic的数据，澳大利亚的房价在过去10年上涨了84.3%。

　　澳大利亚的单元房价值10年回报率仅为super的三分之一，为50.4%，对于将公寓作为入门级选择的首次购房者来说，这是一个重要的数字。

　　但是，对于那些购买了澳大利亚部分优质（我称之为投资级）房地产市场的投资者来说，超级房地产和房地产之间的差距要小得多。

　　例如，一名投资者十年前在悉尼北部海滩地区购买了一套房子，其回报率中位数为145.9%。

　　同样，在悉尼的高需求地区，如东郊、内西区、悉尼北部、霍恩斯比和鲍克汉姆山以及霍克斯伯里，房产价格都上涨了130%左右，在某些情况下甚至更高。

　　教训是：不可能直接比较退休金基金的回报和房地产投资的回报，因为它们是如此多样化。当然，那些投资房地产的人有杠杆的好处，放大了他们的回报。

　　但有一点是明确的，投资级房地产很可能产生比表现最好的退休基金高得多的回报。

　　但这并不是什么新信息，正如我经常说的，目前市场上只有不到4%的房产是我所说的“投资级”。

　　这些投资级房产吸引了大量富裕的自住业主，地理位置优越，靠近生活便利设施，最有可能产生资本增长。

　　

　　退休时，退休金和自有住房是你可以拥有的两项免税资产。

　　虽然投资房产算在个人收入资产中，但他们的房子不算。

　　虽然管理良好的退休金基金是建立一个没有财务压力的未来的好方法，但当你不工作时，它不会在以后的生活中产生钱。

　　还有一个风险是你的储备金减少，可能会让退休人员面临钱花光的风险。

　　但是，养老金与产生收入的投资房地产组合相结合，是一种更强大的、没有财务压力的选择。

　　最终，同时进行房地产投资和养老，为财富创造和长期金融安全提供了一种平衡的方式。

　　每种资产类别都有独特的优势，将它们结合起来可以让你从两者中受益。

　　通过投资这两种资产类别，你可以分散风险。

　　房地产可以提供资本增长和租金收入，而退休金提供了一个多元化的投资组合，管理长期增长，税收优惠和复利。

　　两者的平衡可以提供稳定性，并有助于保护个人的财务未来，即使在市场波动期间也是如此。

　　房地产投资组合和退休金基金共同帮助确保一个舒适的退休与多元化的收入来源。

　　但是，在房地产投资方面，并不是什么都可以。

　　记住，你的房产的位置决定了80%的价值，但总有一些地方比其他地方更受欢迎，即使在同一个郊区。

　　那么在那个地方拥有合适的房产也同样重要。

　　投资级或a级房产不一定位于最昂贵的郊区，也不一定都标价数百万美元，但无论市场状况如何，买家总是很多的。

　　一般来说，在找房子的时候，很少能找到“理想”的房子，所以买家通常需要做出一些妥协。

　　当他们偶然发现投资级房地产时，他们很少需要做出任何或许多妥协，因为它往往“满足所有要求”。

　　另一方面，对于b级物业，他们必须在许多因素上妥协，例如居住在街道的错误一侧，或者可能没有朝北的朝向；而在购买c级房产时，人们会做出许多妥协，比如住在繁忙的公路上，或者有一个不切实际的平面图。

　　所以要小心，不要在房地产市场的错误地段购买表现不佳的房产，因为如果历史重演（很有可能会重演），你最终可能会买到一套你会后悔拥有的烂房子，而且在需要的时候也很难卖掉。

　　免责声明

　　下面的文章是关于……的一般信息除非先征询持牌理财规划师的意见，否则不应采取行动。持牌理财规划师在提供具体建议时，会考虑你的具体情况。