房地产市场正在寻找唐尼·埃文斯。由于修复了从瓷砖到车库门的供应链，达拉斯地区的建筑商可以比疫情期间快六周完成房屋。尽管30年期固定抵押贷款利率徘徊在7%附近，是18个月前的两倍多，但他的房屋价格从25万美元到85万美元不等，有大量买家需求。

　　“我们没有陷入衰退，”埃文斯说。“我们正处于某种程度的放缓之中。但我认为用衰退来形容根本不合适。”

　　这是房屋建筑商、房地产经纪人和经济学家发出的越来越多的信息，他们说，去年的房地产市场衰退——许多人担心，由于美联储努力提高利率和抑制通货膨胀，这种衰退会持续下去——已经扭转。供应链正在放松，这提振了建筑商的信心，并帮助建筑工人更快地完工。高抵押贷款利率正在冷却需求，但并没有完全消除需求。既然疫情引发的疯狂竞购战已经结束，任何时候都有更多的房屋可供出售，这给了买家一些选择。在2022年下半年下跌之后，价格正在慢慢企稳，这是另一个摆脱疫情扭曲市场的转变。

　　租房价格终于开始从疫情高点回落

　　这对整体经济来说也是个好消息。住房行业——从承包工作到购房再到抵押贷款——是消费支出和经济增长的主要推动力。它也是对利率最敏感的行业之一，美联储从2022年3月开始以历史上最快的速度提高了利率。

　　“房地产衰退已经结束，但问题是，‘复苏会是什么样子?’”全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)说。“理想的复苏是我们有更多的库存，更多的供应进入市场，这样潜在的购房者就可以在不看到价格上涨的情况下购买房屋。”

　　全国范围内仍然存在严重的住房短缺，经济学家估计，该国需要150万至500万套住房来填补这一缺口。更复杂的问题是，目前抵押贷款利率较低的房主——比如3%或4%——不愿出售他们的房子，从而堵塞了供应，这一现象被经济学家称为“讨厌你的房子，但喜欢你的抵押贷款”。

　　住房市场的一个问题是:人们不会放弃他们的廉价抵押贷款

　　但有迹象表明，经济正在复苏。根据美国住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)和人口普查局(Census Bureau)的最新数据，5月份新建单户住宅的销量跃升至2022年2月以来的最高水平。与上月相比，这一数字增长了12.2%。

　　全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的数据显示，5月份新房占总库存的31%，而在疫情爆发前，这一比例更为典型，为15%。

　　价格也在改善。房价在2022年6月见顶，然后随着房地产衰退的持续，在当年剩下的时间里下跌。但它们一直在稳步复苏。经过季节性调整后，备受关注的标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，4月房价较3月上涨0.5%，为连续第三个月温和上涨。价格仍比6月份的峰值低1.8%。

　　位置很重要。经季节调整后的数据显示，在该指数追踪的20个最大都市区中，只有一个地区的房价在3月至4月期间出现下跌。波士顿房价本月上涨1.5%。在夏洛特，只有0.7%。

　　五年前，杰伊·汤普森(Jay Thompson)在佛罗里达州的马特拉查(Matlacha)买下了自己的房子。，售价37.5万美元。当时，他认为自己不会在那里呆太久;他喜欢钓鱼，他的妻子想住得离海滩近一点。因此，当他们打算搬到南威尼斯(South Venice)时，他们在去年夏天以85万美元的价格将房子挂牌出售，“就在市场即将从那些高位回落的时候，”他说。

　　房子卖不出去，汤普森不得不在接下来的几个月里修复飓风造成的破坏。5月，他以75万美元的价格重新挂牌，当月晚些时候以72.5万美元的价格售出，几乎是他五年前购买时的两倍。

　　尽管如此，汤普森怀疑，即使市场重新调整，该地区的卖家是否还会继续追逐去年的最高销售价格。

　　汤普森说:“在那个特定的地区，销售很困难，因为人们还不愿意降价。”“他们仍然记得2022年是多么有利可图，不愿意降低价格，以反映当前的市场——尤其是如果他们刚刚买房的话。”

　　这是一个完美的新家。但它只出租。

　　在爱达荷州的博伊西，房地产经纪人黛比·迈尔斯(Debbi Myers)看到，随着西海岸移民和其他人蜂拥而至，抢购可用的房屋，当地市场出现了爆炸式增长。随后，随着美联储去年升息，Myers表示，由于一些人在观望抵押贷款成本和整体经济可能发生的变化，买家出现了一些回撤。

　　但现在一切都接近正常了。迈尔斯开玩笑说，房屋在市场上停留的时间为60至90天，而不是大流行狂热的“60或90分钟”。根据博伊西地区房地产经纪公司(Boise Regional Realtors)的数据，在爱达荷州的阿达县(Ada County)， 6月份市场上的单户住宅数量连续第四个月增长。当月，房屋销售价格中位数为54.5万美元(约合人民币54.5万元)，比2022年6月低8%，但连续第三个月上涨。

　　迈尔斯说:“我们的价格曾经过高，后来又过低，现在似乎在应该有的地方安顿下来了。”

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　　博伊西的例子，加上德克萨斯州北部埃文斯的例子，符合美联储对房地产行业的看法。美联储6月会议纪要显示，一些官员认为，高利率对市场的影响“似乎正在触底，自年初以来，房屋销售、建筑商信心和新建筑都有所改善”。

　　美联储的“褐皮书”汇集了来自全国各地的经济轶事和调查数据，提供了更多的例子。达拉斯联邦储备银行(Dallas Fed)报告称，建筑周期有所改善，预计今年下半年新屋开工数将增加。费城联邦储备银行表示，成屋销售小幅上升，但仍低于往年，尤其是在通常繁忙的春季。

　　接下来会发生什么可能取决于美联储在多大程度上推动经济放缓。通货膨胀已经明显缓解，但仍然没有官员们希望的那么低。因此，在连续15个月加息10次之后，美联储在6月份维持利率不变，但暗示今年年底还将加息两次。预计本月晚些时候将有一次加息，可能是0.25个百分点。根据房地美数据，随着市场消化下次升息，30年期固定利率抵押贷款上周小幅上升至6.96%。

　　NAHB首席经济学家罗伯特?迪茨(Robert Dietz)表示:“没有人在谈论强劲的反弹。”“他们知道会有停停和开始。当利率上升20或30个基点时，就会出现一些价格反弹。”

　　纽约州阿尔斯特县(Ulster County)的经纪人助理瑞安?巴斯滕(Ryan Basten)看到，越来越多的人被高价赶出哈德逊河谷(Hudson Valley)。疫情期间，随着纽约人纷纷逃往纽约州北部，哈德逊河谷的房价飙升。巴斯滕说，50万美元到80万美元之间的房屋仍然有很大的需求，尤其是那些不受高利率影响的买家。他说，房价中位数的买家，“如果存在的话”，与疫情前相比，在纯粹的价格上涨和陡峭的月供之间，可能要支付几乎两倍的钱。

　　这里的住房数量远远不够，但已经有所改善;市场上的待售天数大约增加了一倍，从34天左右增加到70天。不过，他担心，即使房地产市场继续复苏，也不会惠及所有人。

　　巴斯滕说:“我认为它不会放松。”“我认为我们正在经历的情况将持续一段时间。”