新南威尔士州房地产协会(REINSW)首席执行官蒂姆?麦基宾(Tim McKibbin)在为《澳大利亚房地产投资者杂志》(Australian Property Investor Magazine)撰写的文章中写道，从许多方面来看，2022年在新南威尔士州如期开幕。

　　我们预计2月份上市公司数量会激增，但这一预期最终实现了。从2021年底开始，REINSW成员报告称，一波新房产的强劲浪潮将在新年年初出现，这些房产将满足巨大的需求。

　　拍卖清仓率是对市场温度的一种检验，即使交易量增加，截至2月份的清仓率仍达到70%以上。随着增长峰值过去，价格回到了一个更加稳定的状态。

　　大多数供应商都处于一个舒适的位置。在经历了繁荣期的大幅上涨后，房价现在已经稳定在一个新的、更高的地方。这种解决办法使买家——那些有能力购买的买家——变得越来越有信心。他们坚持自己的立场，他们提出的条件也很严格。但它们数量众多。

　　最终，在一段时间内成为新南威尔士州房地产市场特征的供需失衡，确保了1月和2月的市场相对可预测。

　　然而，在房地产领域，没有什么是永恒不变的。

　　利率和澳洲联储

　　利率从来都是讨论的焦点。最近，有经济学家预测最早将在6月加息。而储备银行则一再强调，它愿意保持耐心。时间会证明一切，但现金汇率的上升似乎即将到来。

　　这不应该是一个惊喜，当然也没有理由恐慌。除其他外，加息将告诉我们，经济复苏正在积聚势头(在很大程度上要归功于房地产行业所扮演的主要角色)，就业前景正在改善。

　　对市场而言，预期加息将给房价带来下行压力是合理的。不过，价格还是有所回落。从历史上看，现金汇率的多次变动才会对价格产生明显的影响，而对一些买家来说，利率的温和上升被房价的平稳所抵消，可能被视为一种微不足道的权衡。

　　当然，需求池可以分为两类:一类是有能力购买的人，另一类是对他们来说，买房还只是个白日梦。

　　更多的可购性无能

　　对于首次购房者来说，形势依然严峻。

　　在新南威尔士州，有新的计划和税收正在发挥作用，以明显帮助负担能力。遗憾的是，这些往往会增加需求方面的因素。

　　需求大于供应是价格增长的原因——这是经济学的基本原理——这就是为什么这些计划有可能适得其反。

　　最近的“解决方案”是一项股份计划，与该州最近的补选同时宣布。前提是，政府为首次购房者支付购房费用，以换取他们房产的部分所有权。

　　现实将创造出一些真正奇怪的东西，主要是因为印花税的威胁无处不在。根据该计划，首次购房者将在政府帮助下购买住房，并为获得这种“特权”向政府支付印花税，这实际上是向政府偿还其在其住房中获得的股份。

　　政府计划开征房产税，将一种不好的税换成另一种不好的税，其背后可能是对印花税负担的认识。

　　到目前为止，有关细节尚不清楚，但据我们所知，这涉及到购房者选择在拥有房产期间，先支付印花税，或继续缴纳税款。在某种程度上，这有望改善人们的负担能力。

　　陷阱很多。它可能会让弱势群体面临更大的风险，因为它要求他们支付另一项正在进行的税收。它可能会扰乱对受不同税收结构影响的房产的需求，从而创造一个双速市场。但最明显的一点仍然是:你不能通过征税来降低成本。

　　在新南威尔士州，政府一次又一次地证明了其无力解决负担能力问题。这是一种微妙的平衡，但要提高市场的可承受性，就需要政府的支持，而不是政府干预。

　　供应仍然是关键

　　在新南威尔士州，我们的州政府已经被发现不称职，所以无论他们是否准备好，越来越多的责任落在地方政府身上。

　　在地方一级，特别是在那些因大流行而承受巨大压力的区域，这些车轮需要现在开始转动，如果它们还没有开始的话。

　　在开发商明确期望的基础上，必须对适当的住房供应目标作出适当的承诺，而这反过来又必须得到合作而不是对抗关系的支持。

　　房地产的价格取决于供求关系。当我们需要用脆弱的支持之手来消除这种不平衡时，政府却继续提供生硬的干预手段。