关键的外卖

　　澳大利亚房地产市场在整个2024年表现出惊人的弹性，但在年底前放缓。

　　截至11月的过去12个月里，全国市场价值最低的四分之一上涨了10.3%，远远超过了中间市场（上涨7.2%）和房屋价值最高的四分之一（上涨3.0%）。

　　2024年全国十大最高销售额严重倾斜于东海岸，包括悉尼通常的东郊，以及墨尔本的Toorak，以及与2023年不同的是，昆士兰州的一处住宅。

　　在首府城市市场中，珀斯占据了榜单的主导地位，占据了房屋价值增长最强劲的10个地点，所有郊区的房价涨幅都在30%或以上。

　　根据CoreLogic的2024年最佳报告，面对利率上升和全球不确定性，澳大利亚房地产市场在整个2024年表现出惊人的弹性，房屋销售数量比前一年增长了8%。

　　截至11月的12个月里，全国房屋销售总量达到52.8万套，比前五年平均水平增长了6.0%。

　　在同一时期，房屋价值也增长了5.5%，澳大利亚房屋总价值超过11万亿美元。

　　由于需求下降、广告供应水平上升以及通货膨胀和利率前景的变化，市场在2024年的初始强势逐渐减弱。

　　这一趋势在全国CoreLogic房屋价值指数（CoreLogic Home Value Index）中表现得很明显，该指数在11月份的涨幅仅为0.1%。

　　

　　除了市场状况之外，全年的关键主题是波动。

　　整个市场的增长情况差异很大，每年的价值变化从墨尔本的-2.3%到珀斯的21.0%不等。

　　区域市场表现出类似的多样性，维多利亚地区的价值下降了-2.7%，而西澳大利亚地区的价值上升了15.5%。

　　然而，即使是在阿德莱德、布里斯班和珀斯等成长型市场，也出现了明显的周期性放缓迹象，全年的季度涨幅有所放缓。

　　

　　有趣的是，在2024年底前，表现较弱的首都城市的季度价值下降已经显示出轻微的缓和迹象。

　　这可能表明，到2025年，疲软市场的价值将企稳，未来12个月的资本增长幅度将收窄。

　　为了应对利率上升和负担能力的挑战，报告显示，买家纷纷涌向更实惠的细分市场。

　　截至去年11月，全国最低四分之一的市场价值上涨了10.3%，远远超过了中间市场和最高四分之一的房屋价值，在这些市场，承受能力的紧张可能限制了进一步的增长。

　　这2024年首都城市的最佳结果反映了更实惠市场的快速增长趋势。

　　增长最快的房屋市场都位于珀斯，一半的郊区房屋的中位数价值低于661,000美元，这是全国房屋价值的第25百分位。

　　增长最快的公寓市场位于珀斯、布里斯班和阿德莱德，前10名的公寓中位数都低于60万澳元。

　　随着现金利率维持在4.35%的时间越长，富裕、高存款的买家群体可能会减少，低价值市场可能会失去吸引力，因为需求会推高此前可负担得起的市场。

　　今年全国销量前十的房产包括悉尼通常的东郊房产，包括派珀角（Point Piper）、贝尔维尤山（Bellevue Hill）、玫瑰湾（Rose Bay）和沃克卢兹（Vaucluse），以及墨尔本的图拉克（Toorak），以及昆士兰州努萨黑兹（Noosa Heads）的一份东岸倾斜名单。

　　在全国范围内，悉尼下北岸的莫斯曼（Mosman）在截至11月的12个月里再次创下了房屋销售总值的最高纪录，达到16.52亿澳元，而贝尔维尤山（Bellevue Hill）则以近1000万澳元的中位数成为澳大利亚房价最高的郊区。

　　两个区域市场在全国范围内的价值增长名列前茅，西澳的Beachlands房屋市场在一年中增长了38.4%，而昆士兰州的Dolphin Heads的单位价值增长最高，达到了令人印象深刻的52.8%。

　　在首府城市市场中，珀斯占据了榜单的主导地位，占据了房屋价值增长最强劲的10个地点，所有郊区的房价涨幅都在30%或以上。

　　在公寓市场方面，布里斯班（第5名）、珀斯（第4名）和阿德莱德（第1名）进入了首府城市涨幅最大的前10名，珀斯的Armadale公寓飙升了45.6%。

　　在价值增长方面表现最差的首府城市郊区是墨尔本(6)，尽管榜首的位置被达尔文的米尔纳（milner）取代，下降了11%。同样，表现最差的10个单位市场（几乎）都在墨尔本(9)。

　　金星湾（VIC区域）是全国最弱的房屋市场，价值下降了15.4%，而大墨尔本的阳光单元的单位价值下降幅度最大，为-13.8%。

　　首府地区房价“可负担”的前十大郊区集中在达尔文(6)，莫尔登的中位数为392,2008美元，布里斯班(2)、霍巴特(1)和ACT(1)也在其中。

　　达尔文在首都最便宜的公寓市场中也占据了主导地位(8)，贝克韦尔的中位数价格为278,855美元。

　　在全国范围内，西澳大利亚州Goldfields-Esperance地区的Norseman以80,289澳元的中位数价格位居经济适用房市场榜首，而昆士兰州的Laguna Quays以142,689澳元的中位数价格排名第一。

　　澳大利亚的租金价值在2024年仍然很高，但即使在这里，家庭需求的压力也反映在租金增长率的疲软上。

　　截至11月，租金价值的年增长率放缓至5.3%，低于前一年的8.1%，低于截至2022年9月的9.6%的高点。

　　这可以归因于高生活成本的压力以及海外净移民的减少。

　　在全国范围内，Noosa Heads的房屋租金涨幅最高，为23.7%。

　　西澳的杰拉尔顿以21.5%的单位租金增长率位居榜首。

　　在首府城市中，珀斯在截至11月（7日）的一年中房租涨幅最高的郊区名单中也占据了主导地位，大珀斯的中天鹅上涨了17.0%。

　　珀斯的单元房市场也占据了前10大单元房增长市场中的8个，其中梅尔维尔（Melville）的涨幅最高，达19.5%。

　　

　　到2025年初，买家需求的拖累可能会持续到2024年底，包括今年上半年全国房价小幅下跌。

　　官方现金利率目标的变化可能标志着一个拐点，在今年下半年增加需求，并指向分析师对“浅”降息路径的预期，四大银行的预测是到2025年底现金利率在3.1%至3.6%之间。

　　在11月的货币政策声明中，澳大利亚央行有一个基本假设，即到2025年中期利率会下降。澳大利亚国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）和西太平洋银行（Westpac）预计5月份将首次降息，而澳大利亚联邦银行（CBA）预计将在2月份降息。

　　CoreLogic估计，在目前的平均自住率（6.27%）下，澳大利亚收入中位数家庭的负担得起的住房购买价格约为507,000美元，与目前的813,000美元的中位数相差很大。

　　即使在平均抵押贷款利率下降125个基点的情况下（假设现金利率下降到3.1%，并且降低的幅度全部转嫁到抵押贷款利率上），这也只需要581,000美元的可负担购房价格。

　　由于高生活成本的限制，租金需求继续受到挤压，预计2024年租金增长的放缓也将持续到2025年。

　　如果失业率在2025年呈上升趋势，租房家庭也可能受到失业的不成比例的影响，因为租房家庭往往倾向于雇佣更不稳定的年轻、低技能工人。

　　然而，家庭也有可能在2025年提振购房和租房需求。

　　工资增长虽然放缓，但远高于新冠肺炎前的十年平均水平，截至9月的一年为3.5%。

　　第三阶段的减税提高了家庭的实际收入，尽管这一收入增长目前似乎被家庭储蓄了起来。随着2025年通货膨胀继续缓解，预计实际家庭收入增长将进一步加快。

　　虽然市场状况普遍预计将在2025年现金利率下调的背景下改善，但房地产市场表现仍将存在相当大的差异。

　　墨尔本和霍巴特的房价可能会在可负担性提高的背景下小幅上涨，而珀斯和阿德莱德等地的需求冲击可能会开始缓解。

　　全国各地的新住房建设也保持低迷，预计这种情况将持续到2025年，这可能有助于保持房屋价值的底线。