无论是办公室、商店、仓库，甚至是工厂，一些投资者被商业地产所吸引，以分散投资组合或获得正现金流。

　　但问题是，成功的商业地产投资是一个不同的利基市场。

　　它需要了解复杂的市场因素、独特的融资要求、物业管理选择、租赁安排，并对潜在风险有很好的把握。

　　

　　这是从最重要的开始，如何计算商业地产的价值，因为它与你如何评估住宅房地产的价值非常不同。

　　虽然商业地产的价值在很大程度上是由租金回报或资本增长潜力驱动的，但在商业地产的估值方面，专业人士有五种方法:

　　收入资本化

　　同店销售

　　求和

　　Replac充血的成本

　　假设的发展

　　因此，为了帮助您更好地理解哪种方法最适合某个特定属性，下面是每种方法的细分，包含您需要知道的所有内容。

　　

　　利用收益资本化对商业地产进行估值可能是最简单的方法之一。

　　商业地产通常是用来产生收入的，因此评估商业地产价值的一种快速简便的方法是估计买家的投资可能获得多少回报——也就是资本化率，或简称资本化率。

　　使用这种方法，你可以用年租金收入减去任何费用来计算估计的年收入，并将其与该地区其他类似的房产进行比较。

　　计算是这样的。

　　首先，你需要得到商业地产的净营业收入(NOI)和基于其他可比销售的资本化率。

　　下面是它们的公式:

　　租金收入-营运费用=NOI

　　然后……

　　NOI ÷收购价格=资本化率

　　现在使用这两个图来计算属性值。

　　公式如下:

　　NOI ÷资本化率=物业价值

　　下面是一个实际计算的例子:

　　你拥有一处商业地产，其总租金收入为40,000美元，而你的运营费用计算为5,000美元。

　　$40,000 - $5,000=NOI=$35,000

　　你已经对可比销售额做了研究，并使用我们上面列出的计算方法，计算出了5%的上限率。

　　$35,000 ÷ 5%=约$500,000的物业价值

　　

　　另一种估算商业地产价值的简单方法是可比销售法。

　　你需要寻找最近出售的与你的房产相似的商业房产，考虑到面积、位置、分区、到便利设施的距离、年龄和条件。

　　你需要找到至少三个可比较的房产来帮助计算你房产的大致市场价值。

　　你也可以计算类似房产每平方米的价格，然后应用到你自己的房产上。

　　方程是这样的:

　　每平方米均价x物业面积=物业价值

　　这种方法可以很好地了解商业地产的价值，但它不是最可靠的，因为它依赖于直接可比销售。

　　也被称为成本法，求和包括计算商业物业的各个部分的价值，然后将它们加在一起确定总体价值。

　　这意味着你要计算土地、任何建筑或改进、任何固定装置或设施、甚至景观美化的成本。

　　在总和法下，人们计算土地的成本，改善的成本，如工厂和办公室，以及建立停车场，围栏和景观美化的成本。

　　房屋的大小、位置、年龄、条件、能源效率以及是否采用分层方案等因素也将被考虑在内

　　然后将成本加起来，通过累加得出财产的估值。

　　

　　重置成本法评估商业财产的价值通常用于保险目的，而不是用于出售。

　　这很简单。

　　重置成本是通过总结用类似的物业替换现有物业所需的费用来计算的。

　　这意味着重置成本法只考虑了建筑结构本身，而没有考虑未建建筑的土地的价值。

　　从总体价值中扣除土地价值，得出建筑物的价值。

　　这种方法的棘手之处在于，建筑、结构和材料的成本每年(或当前市场每月)变化很大。

　　此外，由于磨损，房产本身的价值通常会随着时间的推移而贬值，而土地的价值则会升值。

　　

　　假设发展估价法通常用于对适合发展的土地进行估价，特别是在将一大块土地划分成块的情况下。

　　这是通过计算土地的价值来实现的，如果它被开发成适合最大数量的住宅。

　　然后，将土地开发到可以开发阶段的成本需要从住宅的价值中减去。

　　计算是这样的:

　　成品销售总额-销售费用=变现净额

　　净变现-发展商利润及风险=总资本支出

　　总资本支出-开发成本=总价值

　　这种计算将有助于表明发展在财政上是否可行。

　　假设估值计算的问题在于，它需要非常精确地计算(考虑到不断上升的成本、建造时间和房地产价格预测)，才能给出真实的表示。

　　

　　正如你所看到的，商业地产估值有多种选择，但哪一种最适合你，首先取决于估值的目的。

　　收益资本化、可比销售额和总和可用于计算商业物业的出售/购买价值，而重置成本通常用于保险目的和开发商寻找地块时使用的假设开发方法。

　　在评估商业地产价值时，最重要的是征求专家的意见。

　　关键是要确保您的验证尽可能准确，不遗漏任何细节，以便您支付或出售的商业财产完全符合其价值。