关键的外卖
我的净资产是多少?虽然我不会给出一个明确的数字来回答这个问题，但我总是很乐意和人们谈论我是如何取得财务成功的，希望他们能从中学到一些有用的经验。
我通常会向他们解释，在我的人生旅途中，我经历了很多失败(包括个人的和财务上的，其中很多是我自己造成的)，但我也很幸运地获得了成功。
好吧，也许不是运气，因为我对成功了解得越多，在生活的各个方面，我就越意识到运气与成功几乎没有关系。
我解释说，富人悄悄地建立他们的资产基础，而普通澳大利亚人则努力增加他们的现金流。问题是，你不能通过现金流致富，你必须首先通过地理位置优越的房产的资本增长来建立你的资产基础。
住宅房地产是一种高增长、相对低收益的投资。多年来，我一直在购买房产，以使我能够购买更多的房产，然后慢慢降低我的房地产投资组合的贷款与价值比率，并开始依靠我的房地产“提款机”生活。
我知道一个相当常见的谷歌搜索是“迈克尔·亚德尼的净资产是多少?”
事实上，我经常被问到的一个问题是:“迈克尔，你的净资产是多少?”
虽然我能理解有些人可能会对此感兴趣，但很抱歉让你失望了……
我不会给出一个明确的数字来回答这个问题，但我总是很乐意和人们谈论我是如何取得财务成功的，希望他们能从中学到一些有用的经验。
我通常会向他们解释，在我的人生旅途中，我经历过很多失败(包括个人和经济上的失败，其中许多是我自己造成的)，但我也很幸运地获得了成功。
好吧，也许不是运气，因为我对成功了解得越多，在生活的各个方面，我就越意识到运气与成功几乎没有关系。
净资产是指你的资产超过负债的数额。
事实是:所有的富人都建立了坚实的资产基础——可能是房地产、股票或企业。
然而，当富人悄悄地、稳步地建立他们的资产基础时，普通澳大利亚人却在努力增加他们的现金流。
要么他们试图通过更努力或更长时间的工作来赚更多的钱(这样你永远不会致富)，要么他们寻找能给他们带来正现金流的房产。
问题是你不能通过现金流致富。
现在不要误解我的意思，现金流是最终目标——但这只有在你建立了你的资产基础(你的净资产)之后。
教育阶段——在开始投资之前，你必须培养一定程度的财务流畅性
积累阶段-是当你建立你的资产Se(净值)通过地理位置优越的物业的资本增长。
你可以通过杠杆、复合时间和通过翻新或开发“制造”资本增长来加速财富积累。
过渡阶段——阿当你有足够大的资产时你慢慢降低你的贷款价值比，这样你就可以继续…
现金流阶段-现在你可以靠你的房地产投资组合生活，享受财富这是你一生中最快乐的假期。
就我个人而言，我把房地产作为我的财富创造工具，因为它提供:
高资本增长(如果你拥有合适类型的房产)，这会增加你的净资产;
稳定的收入，随着时间的推移而增加(帮助你支付抵押贷款)。
虽然需要几十年的时间才能发展出足够规模的资产基础，从而实现财务独立，但有一种方法可以加快这一进程。
你看，富人已经学会使用……
你有没有想过为什么有钱的人更容易赚更多的钱?
我的意思是，为什么第二个和第三个百万比第一个容易赚得多?
你想知道富人积累财富的方式与穷人和中等收入人群积累财富的方式之间最大的区别是什么吗?
这是他们如何使用杠杆，我说的不仅仅是借钱。
根据我的经验，成功的投资者至少有四种使用杠杆的方式。
这些都是:
1. 钱
富人和普通澳大利亚人积累财富的最大区别之一不在于他们如何投资他们拥有的钱，而在于他们如何杠杆化和使用他们没有的钱，从而使他们变得富有。
你看，普通澳大利亚人很少以任何集中或战略性的方式使用杠杆，部分原因是他们害怕负债。
另一方面，富有的投资者已经掌握了用他们没有的钱——别人的钱——来积累财富的艺术。
他们用借来的钱来扩大他们的投资活动，享受更高的加速回报。
他们承担更多的债务，借更多的钱，或者利用他们的资产来拥有更多的资产。
然而，普通澳大利亚人害怕承担更多的债务。
这是心态上的巨大差异。
当你对使用杠杆的规则有了更复杂的理解时，你就能真正地利用它把你的财富积累带到下一个层次。
当我考虑一项投资时，我不会问自己:“我能负担得起这个房产吗?”
相反，我会问自己:“我怎样才能策略性地利用杠杆，在不承担更多风险的情况下，提高我的总体回报，从而为这项投资买单?”
2. 的关系
你也可以利用你的人际关系或网络，这样成功的投资者就可以围绕他们建立一个伟大的团队——我知道我就是这样做的。
我也明白，如果我建立了一个良好的人际网络，我不必成为每个领域的专家。
对于投资者来说，这个网络可能包括一位优秀的财务经纪人、一位精明的律师、一位精通房地产的会计师和一位知识渊博的房地产策略师。
成功的投资者也有一两个导师，他们可能属于一个智囊团。
这是一群志同道合的人，他们互相鼓励，像“无理取闹的朋友”一样帮助彼此朝着各自的目标前进。
在你周围有一个很好的网络可以让你利用别人的专业知识。
我经常说:“如果你是团队中最聪明的人，那么你就有麻烦了。”
你的人际关系网对你的财富增长至关重要，不仅因为他们自己知道什么，而且因为他们知道谁也可以帮助你。
3. 时间
成功的投资者也学会了如何有效地利用时间。
许多初次投资的人把太多的时间浪费在试图亲力亲为上。
成功的投资者珍惜他们的时间，并且已经学会了如何最大限度地利用时间。
他们通过将一些小任务外包给物业经理和其他承包商来实现这一目标。
相反，他们利用自己的时间来学习更多，发展他们的关系或找到更多的交易。
4. 你的思想
杠杆最重要的一点是利用你的“思维”，这意味着成功的房地产投资者通常与普通人的思维方式不同。
不那么富有的人有一种不同的思维方式——一种不同的“现实”。
简单地说，你的现实就是你认为真实的东西，换句话说，你的感知就是你的现实。
阻碍许多人成为成功投资者的不是他们知道什么或不知道什么。
他们可能会这样说:
我负担不起
我不能那样做
我已经知道了
这是错误的
我试过了。但是没有成功
那是不可能的，你不能那样做。
如果你想成为真正的富人，你需要敞开心扉，接受新想法，培养比你现有能力更大的可能性。
我记得罗伯特·清崎(Robert Kiyosaki)在他的《富爸爸穷爸爸》(Rich Dad Poor Dad)一书中说过:“愤世嫉俗者的现实不允许任何新事物进入，而傻瓜的现实没有能力将愚蠢的想法拒之门外。”
你也可以利用你的技能、你的创造力、你的知识产权、你的净资产和你的声誉来积累财富。
当我刚开始投资的时候，我真的不知道我在做什么，我犯了很多错误。
“幸运的是”，就在我上世纪70年代初购买第一套房产的时候，高夫?惠特拉姆(Gough Whitlam)成为澳大利亚总理，澳大利亚的通胀率从5%升至15%以上。
令人惊讶的是，猖獗的通货膨胀推高了房地产价值，并帮助掩盖了错误。
几年后，我用第一笔投资中不断增长的股本和租金买了第二套房产。
问题是，对于一个房地产投资新手来说，最糟糕的事情之一就是第一次就做对了!
它给了我一种虚假的自信和无敌感。
在接下来的几年里，我又买卖了几处房产(这是另一个错误)，直到20世纪80年代初利率上升、经济衰退和房地产价值下跌，让我对房地产的周期性本质有了一些重要的认识。
多年来，我发展了一套投资策略——我刚开始的时候真的没有——这使我的投资结果更可预测和可复制。
这也让我的投资失去了感情。
这变成了我的…
我这样做是为了确保我只买那些表现优于平均水平的房产:
我买了一处房产低于其内在价值这就是为什么我不买高价的新房和期房。
在一个有资本增长强劲的悠久历史这样就可以了继续超越平均水平，因为该地区的人口结构。
这将是一个领域更多的自住业主因为生活方式的选择而想要居住当地人有较高的可支配收入，他们愿意也有能力支付更高的价格来居住。
我在这些更富裕的地区买房，因为没有只有当地居民有更多的钱是的，但租户也一样。
我认识到，我未来的现金流将取决于我的租客继续支付租金和继续支付更高租金的能力。我买那种能吸引自住业主因为它们是o推高房产价值的新事物。
我买了一处房产土地资产比高这并不总是指一大片土地，它可能是位于优越位置的公寓下面的一块有价值的土地。
我想找一个带有扭曲的属性独特的、特殊的、不同的或稀有的东西关于它，最后……
我买房产的时候我可以“制造”资本增长通过翻新、翻新或再开发。
这就是迈克尔·亚德尼净资产背后的故事。
虽然没有获得巨额净资产的“秘诀”，但有一个策略。
我的想法是首先通过资本增长来建立我的资产基础，只有在建立了坚实的资产基础之后，才进入投资的“现金流”阶段。
它还包括有一个策略和遵循一个计划。
我承认，房地产投资是一个过程，而不是一个事件。
事实上，这是一个几十年的长期过程。
我看到许多投资者犯的一个大错误是追逐现金流正的资产，却从未获得足够大的资产基础。
现在我知道这不是大多数人教的，但如果我没有告诉你一些与大多数人不同的东西，你会感到惊讶，不是吗?
小贴士:如果你想从大多数投资者那里得到不同的结果，你就必须做不同的事情——没有别的答案!
当然，我理解为什么许多新手投资者想要现金流。这是因为他们需要更多的现金流——他们没有足够的现金。
问题是，如果他们没有学习财务纪律和如何管理自己的资金，那么承担投资房地产所需的债务只会加剧他们的资金问题——这对他们没有帮助。
多年来，我的房产价值的增长给了我下一笔存款的权益，而不断增长的租金(因为我的房产价值比现金流型房产增长得快)帮助我支付了抵押贷款。
换句话说，虽然多年来我必须为我的第一套房产储蓄存款，但未来房产的存款和可用性来自我现有的房产组合。
所以我买房子是为了买更多的房子。
一旦我有了可观的资产基础，下一个增加净资产的阶段就是慢慢降低我的房地产投资组合的贷款与价值比率，然后开始依靠我的房地产“取款机”生活。
现在我有了非常可观的资产基础，我将高增长的住宅物业与零售、工业和商业物业相平衡，这些物业提供更强劲的现金流，但资本增长较低。
我的朋友是我房地产投资成功的策略，以及我如何获得净值，为我提供我一直想要的生活和生活方式。
所以你可能不知道迈克尔·亚德尼的净资产，但希望这篇文章能帮助你意识到你需要规划自己的成功之路。
获得财富不是偶然发生的，它是一个执行良好的计划的结果。
计划是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么!
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明确你的财务目标;
看看你的目标是否现实，尤其是你的时间表;
衡量你在实现目标方面的进展——你的房地产投资组合是否为你工作，或者你是否正在为之努力;
找到通过房地产创造最大财富的方法;
识别你没有想到的风险。
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策略性物业计划应包括以下部分:
资产积累策略
制造业资本增长战略
租金增长策略
资产保护和税收最小化策略
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