一些读者可能还记得，两年前，有消息称爱尔兰的房价可能被高估了7%。

　　从那以后，房地产价值又上涨了11%——所以大约高估了18%，对吧？

　　最近几周又有消息称房价被高估了；但“只有”10%。

　　等等,什么?这是怎么呢？

　　好吧，让我们来看看为什么爱尔兰的房价首先被称为高估，为什么尽管如此，它们还是上涨了，为什么它们可能还会进一步上涨。

　　ESRI在2022年10月发表的一篇论文中指出，爱尔兰房地产价格可能过高。

　　这是基于研究人员使用的一个模型，该模型将房地产价格与可支配收入和抵押贷款利率进行比较。

　　该智库的研究人员表示，他们认为爱尔兰房价被高估的背后有两个关键因素：

　　市场上“非家庭”买家的比例正在上升。这一类包括投资基金和国有企业有墨水的组织，如地方议会。

　　新冠疫情期间家庭储蓄的激增，让一些买家有了更大的火力来推高价格。

　　ESRI表示，房价通胀可能在中期内回落，因人们将花掉他们的流行病储蓄，且抵押贷款利率料将大幅上升。

　　该报说，很明显，从中期来看，近期储蓄和财富的激增是不可持续的。

　　因此，房价的变化将在中期内与收入的变化重新保持一致，这意味着近期房价的上涨可能会在中短期内大幅放缓。

　　从那以后，事实证明研究人员是错的，因为房价再次大幅上涨。这一增长是在利率确实飙升的情况下出现的，这使得抵押贷款更加昂贵。

　　那么，为什么会发生这种情况呢？

　　ESRI发表的一项新研究试图回答这个问题。

　　研究人员仍然认为，决定房地产价值的两个基本因素是：收入水平和利率。

　　那么，如果利率自2022年10月以来飙升——换句话说，就像上次研究发表的那样——为什么房地产价格通胀会加速？

　　这就是这项研究的新部分。基本上，ESRI认为消费者的预期在房地产价格中起着重要作用。如果人们预期房价会上涨，他们就会以某种方式（购买更多房产），而这实际上会导致房价上涨。

　　ESRI认为影响消费者预期的三个主要变量是：房价、家庭收入和通货膨胀的预期趋势。

　　该研究使用一个模型对历史住房数据进行了检验，发现收入预期、预期房价增长和实际房价增长之间存在统计学上显著的联系。

　　相比之下，虽然利率确实有影响，但与其他两种因素相比，它的影响要小得多。

　　研究称，家庭更容易受到实际利率预期变化的影响，而不是实际利率变化的影响。

　　利率从2022年10月开始飙升，但几个月来，媒体一直在充分宣传利率将会上升的事实。

　　这一观点还有其他含义，即房价有时会以一种“非理性”的方式运行。

　　ESRI说，家庭的房价预期与理性预期不同的趋势可能会加剧房价走势的可变性，而理性预期通常与有效市场有关。

　　虽然实际利率的实际变动似乎不会显著影响房价的变化，但实际利率的预期变化会影响房价。

　　房价大幅升值的时期，最初可能是由于房地产市场基本变量的变化，随后可能会被消费者对房价的不同预期放大。

　　这一切意味着什么？

　　基本上，尽管房价在2022年可能被高估了，但它们继续上涨是有原因的。

　　ESRI当时预计，已经开始生效的加息将有助于降低物价。

　　事实上，他们在2024年的研究中发现，消费者在涨价开始生效之前就已经把价格消化了。因此，当它们生效时，实际影响比预期的要小。

　　另一个因素是央行放宽了抵押贷款规定，允许人们借更多的钱来买房。

　　这是在2022年10月宣布的，就在ESRI论文发表几天后。

　　从那以后，抵押贷款债务水平一直在上升，ESRI最近发现，抵押贷款债务水平又回到了凯尔特之虎的水平附近。

　　这也导致房主将其可支配收入的很大一部分（33%）用于偿还抵押贷款。这是自经济繁荣以来的最高水平。

　　这使得许多家庭容易受到实际工资下降或失业率上升等风险的影响。

　　好吧，考虑到所有这些，我们最终能说爱尔兰的房价实际上被高估了吗？

　　如前所述，ESRI的模型现在将其定为10%。

　　或许更重要的问题是：估值过高是否意味着房价现在会放缓？

　　显然不是，因为在ESRI最初的预测之后，它们已经在2022年上涨了。

　　同样，在他们的2024年分析中可能没有考虑到一些东西，比如消费者的预期和利率的影响没有完全考虑在内。或者外部因素也可能发生变化，比如央行放松贷款规定。

　　但或许最重要的是，ESRI自己也表示，它仍预计房价将上涨。

　　为什么，如果他们也认为自己被高估了？爱尔兰经济仍然表现良好。实际收入正在上升，正如我们所了解的那样，这是未来房价上涨的一个强有力的指标。

　　欧洲央行（ecb）也表示，将继续其近期的降息政策。同样，降息本身可能不会产生重大影响——但对降息的预期可能会。

　　然后还有我们的老朋友，住房供应——或者更准确地说，缺乏住房。爱尔兰仍然没有建造足够的房屋来满足当前的住房需求

　　各种各样的估计显示，每年需要的住房数量达到5.2万套，甚至高达8.2万套。

　　预计2024年的新住宅完工量将在3.3万至3.6万间之间，因此可能远低于需求。

　　这还没有考虑到爱尔兰在其他所有年份都没有达到住房目标所需的积压房屋，这使得问题随着时间的推移越来越严重。

　　因此，尽管存在估值过高的警告，但在没有新的外部因素发挥作用的情况下，不要指望房价马上会下跌。

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